Покупка квартиры находящейся в ипотеке по доверенности

Добрый день

Во-первых, отчуждение предмета ипотеки невозможно без согласия залогодержателя

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

 
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Поэтому в первую очередь вам необходимо получить от продавца документы, подтверждающие согласие банка

Во-вторых, ознакомьтесь с содержанием доверенности, полномочиями доверенного лица — есть ли у него данное право 

В-третьих — проверьте доверенность на подлинность, это можно сделать на сайте

http://reestr-dover.ru

Также необходимо контролировать, чтобы деньги за квартиру были направлены именно на погашение действующего кредита продавца. Стоит убедиться в готовности залогодержателя снять обременение с квартиры одновременно с заключением сделки по приобретению квартиры. После получения справки о погашении кредита, заключается договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.

Поэтому сначала стоит заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы продавец не «пропал» на каком-то этапе сделки и ваши права были защищены

Здравствуйте!  

В первую очередь необходимо проверить доверенность по реестру доверенностей на предмет её подлинности и действительности http://reestr-dover.ru

Второе это необходимо запросить в МФЦ или Росреестре онлайн выписку из ЕГРН на данный объект недвижимости. Она выдается любому лицу. 

Третье, поскольку квартира находится в обременении, а именно в залоге у кредитной организации нужно обязательно согласие банка на продажу квартиры. 

Ст. 346  ГК РФ 

Также,  если квартира является общим имуществом супругов,  то потребуется нотариальное согласие второго супруга. (ст. 35 СК РФ). 

Кроме того,  если собственниками являются дети,  то необходимо наличие предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

И в последнюю очередь проверить нет ли долгов за капитальный ремонт жилья,  так как данный вид платежей переходит покупателю. Долги по коммунальным платежам не переходят новым собственникам.

Вячеслав, добрый день! Изначально обратитесь в банк и выясните, согласен ли банк (залогодержатель) на сделку, так как согласие требуется в обязательном порядке. Если есть возможность, то лучше провести сделку через нотариуса, да, придется ему заплатить, но при сделках с недвижимостью, если есть сомнения, то это того стоит, но решать Вам. 

Если решите самостоятельно проверить «чистоту», то просите у продавца предоставить Вам свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи), выписку из ЕГРП, выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и за капитальный ремонт, можно также перестраховаться и попросить предоставить справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

Так как сделка идет по доверенности, то обязательно и очень внимательно изучить полномочия, которые в ней прописаны,  также просите в любом случае контакты собственника, чтобы хотя бы по телефону поговорить с ним. 

Если квартира куплена в браке, то обязательно нотариальное согласие второго супруга. На самом деле нюансов очень много, я описал основные, если Вы хотя бы их будете соблюдать, то уже значительно снизите риск и обезопасите свою сделку.

Собственником Вы станете только с момента государственной регистрации.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 223]
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.