Продажа квартиры с обременением

Ирина, здравствуйте. 

Во-первых, прошу уточнить, какое именно обременение наложено? Оно отражается в ЕГРИП? В решении суда только сохранение регистрации или что-то ещё? Вроде закрепления права пользования и т.п.

Во-вторых, по общему правилу, своей собственностью он вправе распоряжаться как угодно. Квартира не в браке нажита была? 

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

 
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, если в решении суда/ЕГРН нет реальных обременений, а только сохранение регистрации — то продать квартиру муж сможет, новый собственник легко регистрацию завершит. И денег с продажи вы не получите — собственность принадлежит исключительно бывшему мужу. 

С уважением, 

Роман Новиков

Добрый день. Ирина.

Квартиру продать можно, новый собственник вправе снять с регистрационного учета вашего сына, поскольку нет родственных связей. 

Статья 292.ГК РФ  Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

По поводу получения денежных средств — данная квартира была приобретена в браке с ВАми?

Если нет, то бывший муж является единоличным собственником квартиры и Вашей доли в ней нет. Дети также не имеют право на имущество родителей, поскольку они не вкладывали свои денежные средства в её приобретение.

СК РФ Статья 60. Имущественные права ребенка

 
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Факт регистрации сына по месту жительства в квартире не дает права на денежную компенсацию.

Если квартира является совместно нажитым имуществом и со дня развода не прошло 3 года, Вы вправе подать на раздел имущества. Если имущество было приобретено Вашим супругом до брака, либо передано ему в наследство или в дар в период брака, тогда он вправе продать его, причем, если несовершеннолетний ребенок не является собственником помещения либо доли в квартире, но при этом зарегистрирован в этой квартире, тогда разрешение на продажу недвижимости от органов опеки не требуется.

ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов
 
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Здравствуйте.

Поскольку он собственник, то никто не вправе запретить ему продать квартиру, в том числе с прописанным в ней несовершеннолетним. Единственное НО, согласится ли на это покупатель. Еще один важный момент который Вы забыли указать, квартира приобреталась в браке или до брака, либо муж ее получил в дар. Если в браке, то является совместно нажитым имуществом и Вы имеете право на 1/2 

Насколько я понимаю, данная квартира не является общим совместно нажитым имуществом в браке, поэтому он единственный собственник и единственный, кто имеет право на всю сумму от продаваемого жилого помещения. Продать квартиру с зарегистрированным несовершеннолетним можно, но при этом сумма продажи будет немного меньше. Ребенок никаких прав собственности на квартиру не имеет. То, что есть решение суда об отказе в снятии его с регучета, значения для продажи не имеет. Новый собственник снимет ребенка с регучета и признает его утратившим право пользования жилым помещением на основании ст. 292 ГК РФ.

Здравствуйте, Ирина. Да, продать квартиру он сможет, но обязан предупредить покупателя о наличии обременения. Согласно ч.1 ст.460 ГК РФ

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар».

Наличие обременения, скорее всего, скажется на цене квартиры, так как новому собственнику придется снимать Вашего ребенка с регистрационного учета в судебном порядке. У Вас нет оснований требовать деньги с продажи квартиры в судебном порядке. 

Вопрос — сможет ли он ее продать с обременением.

Ирина

Добрый день.

Ирина, если покупатель согласится, то да. И далее новый собственник, сможет сам снять его с регистрационного учета в суд. порядке.

ГК РФ Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Если такое возможно, то могу ли я подать иск, чтобы часть денег получить от продажи. Если да, то каким образом?

Ирина

Если квартира приобреталась в браке и в нее вкладывались общие средства, то Вы вправе претендовать на долю в данной квартире. Для этого необходимо подать исковое заявление в суд о разделе имущества.

Если квартира приобреталась супругом до брака, то она разделу не подлежит.

СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов

 
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Ирина, добрый день! Поскольку ребенок не является собственником квартиры (регистрация дает лишь право пользования), то в договоре купли-продажи, как сторона, он не участвует! И регистрация ребенка в квартире не является препятствием для ее продажи, новый собственник добъется снятия с регистрации по суду, ведь у ребенка, наверняка, есть другая площадь для проживания!

Статья 7. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;