Узаконивание перепланировки в квартире

Здравствуйте, Игорь

1. В БТИ сказали, что нужно согласовывать это со всеми собственниками дома на общем собрании или лично с каждым. Так ли это?

Все верно, требуется согласие всех собственников. Стена — это общее имущество всех собственников дома.

2. В Домоуправлении моего дома мне сказали, что собрать собственников дома на собрание по согласованию моей перепланировки больше 15% нереально, да и столько соберут вряд ли. А по закону вроде бы нужно не менее 70% присутствующих собственников и «за» должны проголосовать около 51%.

По закону необходимо 100% голосов «за», что практически, действительно, невыполнимо.

А) Какой документ нужно оформлять на собрании собственников и какие данные в нем от каждого собственника должны быть? Нужны ли паспортные данные?

Протокол общего собрания, или заочного голосования. Необходимо заверить все подписи в УК или нотариально.

Б) Если паспортные данные собственников не нужны, то можно ли «схитрить»? Не проводить собрание со всеми собственниками, а сделать небольшое собрание с домоуправлением и теми, кто готов прийти, составить документы и т. п. А остальных необходимых 50% просто обойти и попросить поставить подпись, что они «были» на собрании и не против. Станут ли это проверять где- нибудь?

По заявлению любого из жильцов будет проведена проверка и если факты подтвердятся, признают перепланировку незаконной и заставят привести квартиру в первоначальное состояние.

И не забывайте, что «узаконивать» перепланировку придется в суде. А суд привлечет жильцов в качестве третьих лиц. И вы должны будете доказать, что подписи не вами написаны, а именно собственниками.

3. Если с собранием собственников не получается и придется обходить каждую квартиру и просить согласовать лично, то какие данные от собственников нужны? Нужны ли паспортные данные? Что еще обязательно должно быть указано в документах?

Что делать, если паспортные данные не дают?

Ничего не сделаете, никто не обязан вам личную информацию предоставлять. Но достаточно будет подписи и ее заверения представителем УК, которому тоже с вами придется ходить по квартирам. Либо жильцам подходить в УК.

4. Что в этом случае можно сделать, чтобы упростить процедуру?

Привести квартиру в первоначальное состояние. Уверена, что это  — проще всего.

5. Какая должна быть хронология действий и какие документы должны быть собраны до суда?

Объявление даете о проведения общего собрания. Получаете подписи. Заказываете в БТИ или иной проектной организации техпланы до и после перепланировки и отчет о том, что перепланировка соответствует СНиПам и СанПинам. И со всем этим, после составления иска, в суд.

6. Есть ли какие- то поблажки для меня, ведь в квартире сделал перепланировку не я, а бывшие собственники? Сделали перепланировку, ничего не узаконивали и продали.

Это не имеет значения. В случае предъявления к вам иска вы можете привлечь бывшего собственника в качестве третьего лица и переадресовать претензии ему. Вы в суд не обращались за защитой своих прав, нарушенных наличием незаконной перепланировки. Соответственно вас это устраивало. 

7. Могу ли я продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

Можете. Для продажи не требуются техпланы, из которых была бы видна незаконная перепланировка.

8. В одном из агентств, занимающихся оценкой недвижимости и т.п. сказали, что документы с согласием собственников дома могут быть без их паспортных данных. Так ли это?

Да, могут.

К сожалению, трудности со сбором подписей — еще далеко не все. 

 Перепланировку вы уже осуществили. Соответственно, узаконить ее можно теперь только в судебном порядке.

Полагаю, что стена — несущая. Сколько приходилось сталкиваться с подобным на практике, суды отказывают признать квартиру в перепланированном виде даже при наличии положительного заключения проектной организации, т.к. стена — несущая, что может нарушить прочность конструкции дома.

Здравствуйте Игорь!

По поставленным Вами вопросам разъясняю следующее:

По первому вопросу: Вам необходимо инициировать Общее собрание собственников жилого многоквартирного дома с вопросом на повестке дня о согласовании переустройства/перепланировки. Провести собрание оптимально возможно в форме заочного голосования).

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)

Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
(введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
 
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.

По второму вопросу: Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами 

По третьему вопросу: Проведение Общего собрания собственников жилого многоквартирного дома обязательно.

По четвертому вопросу: Провести Общее собрание собственников жилого многоквартирного дома в форме заочного голосования.

По пятому вопросу: Процедура проведения Общего собрания собственников жилого многоквартирного дома регламентирована статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По шестому вопросу: Нет.

По седьмому вопросу: Можете

По восьмому вопросу: Паспортные данные могут быть не указаны. В соответствии

с Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства  от 31 июля 2014 г. N 411/пр 

Требования, предъявляемые к оформлению решения

собственника по вопросам, поставленным на голосование
при проведении общего собрания в форме заочного голосования
9. Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.
10. Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях.
11. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с сообщением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня направляются бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает представитель собственника, к решению должна быть приложена доверенность, подтверждающая полномочия такого представителя на голосование.
12. В решении собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
а) сведения о лице, участвующем в голосовании;
б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
в) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Примерная форма решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, приведена в Приложении N 4 к настоящим Рекомендациям.

Всего Вам доброго!