Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отказ в регистрации разделения нежилого помещения на 3 части
Добрый день.
Требуется оценка правомерности отказа и подробная консультация по возможным путям положительного решения проблемы (возможно индивидуальная консультация).
Требуется юрист с подобным положительным опытом решения похожей проблемы в Москве.
Ситуация следующая.
Требуется разделить помещение на три части (см. прикр. схему).
Есть помещения 2,3,4,5. И помещение N (условно), которое находится между помещениями 2,3 и 4,5 (центральное на схеме).
Помещения находятся на первом этаже жилого многоквартирного дома в г. Москва, р-он Крылатское.
Я являюсь собственником помещений 2,3,4,5. Собственником помещения N является другое лицо.
Так сложилось изначально,что помещения 2,3,4,5 были на балансе застройщика и были изначально после сдачи дома выделены в один кадастровый номер при первичной постановке на кадастровый учет. Помещения были куплены у этого застройщика мной.
Помещения 2,3 (две смежные комнаты) имеют отдельный вход с улицы.
Помещения 4,5 являются тамбурами и требуются для прохода в помещение N другого собственника.
Помещение 2,3 можно и требуется использовать как отдельное. Через него нет необходимости проникать в помещение N, потому что в помещение N есть проходы через тамбуры 4,5.
Требуется отделить помещение 2,3 от помещений 4,5, чтобы помещение 2,3 было в одном кадастровом номере, помещение 4 в другом кадастровом номере и помещение 5 также с отдельным кадастровым номером.
Забегая вперед уточню, что при таком разделении не нарушаются никаким образом права собственника помещения N в плане доступа в его помещение через тамбуры, потому как эти помещения и так уже выделены в отдельную собственность.
То есть требуется разделить помещения МЕЖДУ собой, а не отделить их от помещения N.
Отделение тамбуров как раз требуется для того,чтобы отдать их в собственность собственнику помещения N, чтобы он мог полноценно пользоваться своим центральным помещением.
Кадастровый инженер сказал, что такое разделение возможно (и еще 5 других инженеров). Был сделан технический план на раздел.
Была оплачена пошлина 6000 руб (2000руб за регистрацию каждого помещения) и отправлены документы на регистрацию через МФЦ.
От регистратора пришел ответ о приостановке с отказом в регистрации по той причине, что все три помещения нужны для прохода в центральное помещение, исходя из этого не соблюдается условие изолированности/обособленности помещений для постановки на новый учет (хотя помещения не отделяются от центрального, они уже отделены застройщиком и сейачс разделяются только между собой, соответственно права собственника центрального помещения никак не затрагиваются). Отказ прикреплен ниже.
Необходима подробная консультация с рабочими путями решения проблемы от юриста, который имеет похожий опыт.
- схема - копия.png
- приостановка2.pdf
- 1.jpg
- 2.jpg
- 3.jpg
- 1.jpg
- 2.jpg
- 3.jpg
схемы из тех. плана:
Уважаемый Денис! Здравствуйте! В принципе, на мой взгляд, государственный регистратор прав.
Действительно в силу п.п.34 п.1 ст.26 федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости»
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).
У Вас же так и выходит, при этом же никто и ничто не мешает Вам обжаловать решение Управления Росреестра в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ (гос. пошлина 300 руб. — ст.333.19 НК РФ).
Кроме того, не исключено, что в суде будет поставлен вопрос о назначении и проведении судебной строительно — технической экспертизы (стоимость так за 100 000,00 руб.).
В общем здесь вопрос больше технический, так как, возможно, придется осуществлять переустройство/ перепланировку согласно ст.ст. 25-28 ЖК РФ, а то и реконструкцию (см. ст.52 ГрК РФ).
В общем Вам больше нужен строитель — эксперт и толковый (!!!) кадастровый инженер.
Возможно и тот же (новые технические планы в порядке ст.ст. 14,14,29-31 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»- бесплатно, да еще с возмещением суммы убытков и компенсации морального вреда).
Здравствуйте.
Вам тут не юрист должен эти вопросы решать — а кадастровый инженер- так чтобы он смог вам эти помещения выделить и обосновать- почему они все таки обособленные и должны иметь отдельный кадастровый номер.
Сейчас они вам делают приостановку по
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018)Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
34) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);
и если за 3 месяца это не исправить — будет просто отказ в регистрации и все, с потерей пошлин. Успеет ли кадастровый инженер за такой срок все сделать- большой вопрос. Но это к юристу имеет оч слабое отношение если честно. Юрист самостоятельно это сделать не сможет. Оспаривать приостановку в рамках кас считаю сейчас смысла нет- суд скорее всего будет на их стороне.
ТЕХ РЕГЛАМЕНТ ОНИ УКАЗАЛИ
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
Статья 2. Основные понятия14) помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;
то есть у вас надо делать из этих объектов отдельные помещения и потом ставить на учет.
это опять же не вопрос юриста, только строителя и кадастрового инженера- если это вообще возможно технически разделить — строительные нормы не всегда позволяют вносить изменения, перепланировки и т.д.
но все помещения изолированы и обособлены от остальных помещений и все имеют отдельные входы! При этом разделе права собственника помещения N не нарушаются, потому что нет отделения от его помещения N (они и так уже отделены),
Денис
Тогда брать этого специалиста — пускай он говорит заключение почему это обособленные помещения и пойдете в районный суд в рамках кас это обжаловать- доказывать что росреестр не прав — помещения обособлены. Вот на основании такого заключения юрист вам иск может составить — но брать на суд только юриста, без инженера- будет очень глупо. Тут (на суде именно!) нужны будут оба специалиста.
Скорее всего в суде вопрос дойдет до экспертизы — тоже стоит денег.
И это обычная практика застройщиков — вешать отдельные нежилые помещения себе на баланс. В отличие от жилых помещений- там это запрещено.
Денис
допустим так и было
Но это не меняет ничего в плане нынешнего вопроса
То есть по мнению росреестра- помещения не обособлены.
Варианта тут 2 — 1 это суд и доказывать что оно обособлено — как это примерно делать выше с коллегами мы написали.
2 вариант — вообще не от юриста зависит — если нужно кадастр. инженеру обосновывать почему они все таки обособлены и приводить помещение в это соответствие.
Представляется, что проблема имеет глубокие корни, и проистекает из неправильного предыдущего действия регистраторов, которые обязаны были отказать в регистрации именно в этот момент:
Колковский Юрий
такое не исключено — но момент в том что нынешнуюю ситуацию это уже не меняет даже если косяки и были в прошлый раз- у застройщика или регистраторов.
Здравствуйте. Вообще говоря, не совсем понятно, каким образом эти помещения все имеют один кадастровый номер принципиально, с учетом того, что данные помещения отделены от остального помещения, имеющего другой кадастровый номер.
Представляется, что проблема имеет глубокие корни, и проистекает из неправильного предыдущего действия регистраторов, которые обязаны были отказать в регистрации именно в этот момент:
Так сложилось изначально, что помещения 2,3,4,5 были на балансе застройщика и были изначально после сдачи дома выделены в один кадастровый номер при первичной постановке на кадастровый учет.
Денис
то есть при первичной постановке на кадастровый учет, причем со ссылкой на те же нормы, которые указаны в письме Росреестра и в частности п.14 ч.2 ст. 2 Закона 384-ФЗ.
Сейчас, на мой взгляд, единственная возможность это действительно попытаться решить данный вопрос через суд, возможно привлекая к рассмотрению дела заинтересованное лицо — владельца помещения N, который имеет намерение приобрести тамбуры в свою собственность, а отказ Росреестра лишает его такой возможности.
Изолировать тамбуры 4,5 я как понимаю не представляется возможным, учитывая что это основные входы в помещение N и без них помещение N экспуатировать невозможно (как минимум нужен 1 вход).
Денис
Учитывая, что Росреестр тут явно накосорезил (прошу прощения) при первоначальной постановке, на мой взгляд решить вопрос тут можно исключительно в судебном порядке. То есть требовать присвоения отдельного кадастрового номера для каждого тамбура в целях реализации правомочий собственника на распоряжение этим имуществом — т.е. продажи их владельцу N. Может быть заключить предварительный договор купли-продажи с владельцем N, в котором указать на заключение основного договора после осуществления регистрации отдельно тамбуров, что и представить в качестве основания для обращения в суд.
На мой взгляд, можно только судебным решением преодолеть сложившуюся ситуацию. При этом само по себе довольно странно положение, при котором физически разделенные между собой помещения имеют единый кадастровый номер. То есть я считаю, что у Вас имеется основание для обжалования решения об отказе в разделе Вашей собственности на три части сообразно фактическому положению данных изолированных между собой объектов, поскольку они и так не представляют собой единый объект. Тот же факт, что они не изолированы с другим помещением должен был рассматриваться при первичной постановке на учет, а поскольку первичный учет произведен, то Вам (и Росреестру) следует исходить из того, что изолированность этих тамбуров уже Росреестром подтверждена.
Уважаемый Денис!
Полностью соглашусь с мнением коллег, что предыдущий регистратор сделал ошибку разделив помещения. Полагаю чтобы не судится с гос органом решить проблему принципиально другим путем. Т.к. Вы и так хотите отдать тамбуры собственнику помещения № то, зачем Вам сразу не продать долю в Вашем помещении соседу, а затем произвести перераспределение помещений с выделением в его собственность вышеуказанных помещений. Мое мнение указанный путь будет более короче. чем судится с гос органом и не получить результата. Удачи Вам. Будут вопросы пишите в чате.
спасибо за идею, возьму на вооружение, но это не самый желательный вариант для решения ситуации, тем более что долю надо выделять и еще не известно чем все это закончится, а помещение в результате окажется уже в долевой собственности безвозвратно, что сделает в целом помещение малоликвидным объектом.
но все помещения изолированы и обособлены от остальных помещений и все имеют отдельные входы!
При этом разделе права собственника помещения N не нарушаются, потому что нет отделения от его помещения N (они и так уже отделены),
а помещение 2,3 вообще не требуется для прохода в помещение N, а регистратор указывает,что требуется.
Уважаемый Денис! В дополнение: повторю, вопрос чисто технический. Значит обжалуйте, привлекая к суду и кадастрового инженера, который должен отвечать (уметь отвечать) за свои планы. Но имейте в виду и возможность назначения судебной экспертизы (в итоге кому-то придется за нее платить).