Как после сделок с недвижимостью произвести взаимозачет налогов?

Позиция налоговой неправомерна.

Если продажа и покупка имущества произведена в одном налоговом периоде (например в 2017 году) то Вы можете в декларации 3-НДФЛ воспользоваться 2 вычетами:

— при продаже дома в размере 1 млн.руб.;

— при покупке квартиры в размере до 2 млн.руб., но не более расходов на покупку нового жилья (1,15 млн.руб.).

То есть, с суммы продажи 3,1 млн. руб. — 1 млн.руб. — 1,15 млн.руб. = 950 тыс. руб.

Итого налог составит 123,5 тыс.руб. (950 тыс.руб.*13%)

Налоговому органу в подтверждение можете привести позицию Минфина России (разъяснения Минфина обязательны для применения органами ФНС согласно НК РФ) в Письме от 17 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1403:

«Вопрос: Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру и приобрел новую квартиру, то он вправе воспользоваться также имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением новой квартиры, установленным статьей 220 Кодекса, при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом не пользовался.

Согласно подп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 21, п. 2 ст. 24 Кодекса право получать от Министерства финансов Российской Федерации письменные разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах предоставлено налогоплательщикам, плательщикам сборов (ст. 19 Кодекса).

Прошу дать разъяснения о порядке применения имущественных вычетов в соответствии со статьей 220 Кодекса, а именно:

1. Возможен ли зачет НДФЛ, исчисленный с дохода от продажи квартиры, в счет получения имущественного налогового вычета, если продажа и покупка произошли в одном налоговом периоде? Или сначала нужно заплатить НДФЛ с дохода, полученного от продажи квартиры, а потом получить имущественный вычет в связи с приобретением новой квартиры?

И далее согласно статье 78 Кодекса подать заявление о возврате излишне уплаченного НДФЛ?

2. Как правильно оформить документально эту операцию в налоговой декларации?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Согласно абзацу двадцать второму подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Если продажа жилого помещения и покупка нового жилья (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на него) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными подпунктами 1и 2 пункта 1 статьи 220Кодекса.

По вопросу заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц для получения имущественных налоговых вычетов следует обратиться в налоговый орган по месту жительства».

И более свежее письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4389:

«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов».

Добрый день, Наталья!

Добавлю небольшой нюанс к ответу коллеги.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

http://personright.ru/nalogi/u...

То есть Вам ещё нужна проверить, что сумма дохода от продажи дома (3.1 млн рублей) не должна быть ниже чем кадастровая стоимость дома на 1 января умноженная на 0,7.

Добрый день. На самом деле, соглашаясь полностью с ответами коллег, не понимаю, почему Вы, вместо налогового вычета от продажи дома в размере 1 000 000 рублей( 3 100 000-1 000 000 = 2 100 000* 13% = 273 000) не хотите снизить сумму налоговой базы от продажи на сумму расходов, связанных со строительством дома? Ведь это возможно в соответствии с

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018) 

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Ведь несомненно сумма расходов на строительство более 1 000 000 рублей, котирые у Вас вычетает налоговая. На мой взгляд представить документы на строительство дома и понесенные расходы не так сложно. В этом смысле Вы возможно сможете еще и возврат денег из бюджета получить, а не только их зачет. С уважением Евгений Беляев