При определении кворума учитываются только доли с регистрацией в Росреестре или все доли объекта?

Question

Положим есть объект незавершенного строительства площадью 10 000 м2. Застройщик в процедуре банкротства. 7600/10000 долей (76%) зарегистрировано в Росреестре, 2400/10000 (24%) соответственно пока не зарегистрировано. Проводится собрание дольщиков, присутствуют дольщики, обладающие 61% (6100/10000) от общего числа голосов. Вопрос требует кворума 2/3 (реконструкция/достройка), согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ, 2/3 считается от общего числа собственников помещений, но у нас 24% (2400/10000) не зарегистрированы, т.е., формально они не собственники. Как в этом случае считать кворум, от зарегистрированных 76% или от всех, ведь объект недвижимости не может быть частично ничей, следовательно, логично считать от общей площади, а не от зарегистрированной. Буду благодарен за ссылки на судебную практику по данной проблеме.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Вадим! Доброго! А причем здесь ст.46 ЖК РФ, если у Вас Застройщик в стадии несостоятельности (банкротства)? Участники вступили в арбитражный процесс? При этом в силу ч.1 ст. 15 федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» Решения собрания кредиторов по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Поддержу коллегу Григорьева. Поскольку застройщик находится в состоянии банкротства, то при принятии каких-либо решений следует ориентироваться на Закон «О банкротстве». Кроме того, хотелось бы обратить Ваше внимание на ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации . Соответственно, нет регистрации — нет собственности.

Алексей Колганов · Answer

По поводу учета голосов имеется такая практика — на основании договора приеме-передачи квартиры производится подсчет: http://www.garant.ru/products/... Обсудив довод истца о том, что Новосельцева А.В., Санаев В.П. и Скамров А.Е. на момент голосования не зарегистрировали свое право собственности надлежащим образом, а голосовали на основании договора приема-передачи квартиры в собственность, суд не принимает данный довод во внимание по следующим обстоятельствам. В силу п. 1 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В силу п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности — распоряжаться данным объектом. В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства. Согласно ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Само по себе свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом, в отличие от договора долевого участия, договора приема-передачи в собственность квартиры и разрешения на ввод в эксплуатацию. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права у Новосельцевой, Скамрова и Санаева не влечет за собой вывода о недействительности данных голосов. ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/100748938/#ixzz5BzWsL3Wi Исходя из оснований иска Горинова Д.Е. суд находит, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, является вопрос о статусе сданной в эксплуатацию первой очереди жилья как самостоятельного объекта недвижимости и исходя из этого наличия кворума в собрании собственников жилья в данном объекте недвижимости, соблюдение порядка проведения общего собрания. Обсудив доводы истца и представителя третьего лица ООО «ФЛЭТ» об отсутствии кворума при голосовании по поставленным на собрании вопросам ввиду того, что в эксплуатацию сдана только первая очередь из всего многоквартирного дома и соответственно не владеют 50% от общей площади жилых и нежилых помещений дома, обсудив возражения ответчиков, указывающих на то, что они являются собственниками отдельных квартир в спорном доме, а соответственно у них имеются права и обязанности собственников жилых помещений, суд приходит к следующему выводу. ******** Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что проведение общего собрания собственников жилых помещений сданной в эксплуатацию только первой очереди жилья является правомерным. Иная трактовка указанных правовых норм по существу ставит собственников жилья сданной очереди многоквартирного дома в статус заложников недобросовестных действий застройщика, который может не выполнить своих обязательств по сдаче последующих очередей строительства в установленный срок или не выполнить их вообще (из пояснений ответчиков следует, что строительство последующих очередей фактически заморожено). Суд отмечает, что в несданных в эксплуатацию очередях строительства еще нет жилых и нежилых помещений, на которые было бы оформлено право собственности, а соответственно, отсутствуют и собственники этих помещений. Застройщик имеет выгоду в том, чтобы средства на содержание и ремонт жилых помещений перечислялись собственниками жилых помещений непосредственно ему, а не другой коммунальной организации, что также противоречит требованиям законодательства поскольку выбор организации, обслуживающей многоквартирный дом, находится в компетенции собственников жилья. ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/100748938/#ixzz5BzYMGjXY

Дмитрий Квон · Answer

Вадим, здравствуйте! Посмотрев практику судов нашёл одно решение суда, где написано следующее: Наро-Фоминский городской суд (Московская область) В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, приведенными выше, решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании Согласно требованию ч. 2 ст. 139 ЖК РФ (редакция от 23.07.2008 г.) данное общее собрание должно проводиться в порядке установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ , т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ , должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме . В свою очередь, такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ . В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. Полный текст здесь http://sudact.ru/regular/doc/u... . Из приведенного примера следует, что в нем рассматривался случай создания ТСЖ. Суд указывает, чтобы принять такое решение должен быть собран кворум в размере более 50 % от общего числа собственников помещений , в том числе будущих с учетом заключенных ДДУ . В данном случае ситуация одинаковая, так как ситуация требует принятие общего решения для дальнейшего строительства и данного решение прямо затрагивает права и интересы лиц-дольщиков помещения, которых не построены. Таким образом, считаю, что шансы оспаривания есть, если кворум не был собран. Отвечая на Ваш вопрос, следует указать, что нужно считать от общего количество помещений, в том числе, которые не построены. Нужно фактически внимательно смотреть протокол собрания, может там есть и процессуальные нарушения в части нарушения порядка созыва /уведомления лиц и т.д.

Сергей Зубков · Answer

Здравствуйте. Прохождение банкротства застройщика не лишает права собственников проводить общее собрание в соответствии со ст.44-48 ЖК РФ. Судебная практика может быть разной, решение Вашего общего собрания может также дополнить и расширить её, но требование ст.44 ЖК РФ останется неизменным. «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». Как в этом случае считать кворум, от зарегистрированных 76% или от всех, ведь объект недвижимости не может быть частично ничей, следовательно, логично считать от общей площади, а не от зарегистрированной. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ст.223 ГК РФ). Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в письме от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 «О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» указало по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники , то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ наделено правом официального толкования норм ЖК РФ, в т.ч. и по порядку проведения общих собраний собственников.