НДФЛ при продаже жилого имущества, сдававшегося ранее в аренду

Question

Уважаемые юристы, хотела бы уточнить следующее. Есть жилое помещение, которое владелец ФЛ сдает как ФЛ арендатору. НДФЛ владельцем ФЛ в 13% от ежемес дохода уплачивается. 1) Правильно ли я понимаю, что при продаже данного жилого имущества, несмотря на владение более 5 лет - владелец должен заплатить налог с суммы продажи. 1.1 Какова ставка налога? 1.2 Если собственник продает недвижимость сдававшуюся N лет назад, а в течение N-1 лет недвижимость не сдавалась в аренду - возникает ли обязанность по уплате налога при продаже? И тогда чему равен N? Например, в течение последних 10 лет недвижимость не сдается - надо платить налог при продаже? 2) При в помещении "прописан" близкий родственник (родители). Близкий родственник как ФЛ от своего лица сдает недвижимость в аренду и уплачивает НДФЛ с ежемес арендных платежей. Будет и в этой ситуации возникать налог при продаже данной недвижимости собственником? 3) какие есть прецеденты/варианты легальной сдачи в аренду жилого помещения и последующего легального избежания налога при продаже жилого помещения Заранее спасибо

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Наталия! В соответствии со ст.217 НК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ): Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности; Речь идет только о предпринимательской деятельности. Сдача внайм жилого помещения с уплатой НДФЛ 13% не является предпринимательской деятельностью. Поэтому можно легально сдавать внайм и пользоваться льготой по сроку владения при продаже.

Эмиль Искендеров · Answer

) Правильно ли я понимаю, что при продаже данного жилого имущества, несмотря на владение более 5 лет — владелец должен заплатить налог с суммы продажи. Наталия Добрый день, Наталья! Если использовали имущество в предпринимательской деятельности, то освобождения от уплаты НДФЛ не будет (ст. 217 НК РФ). Поэтому все зависит от того — усмотрят в Ваших действиях признаки предпринимательской деятельности или не усмотрят. Наличие у гражданина статуса «индивидуальный предприниматель» тут вторично Апелляционное определение Челябинского областного суда от 02.05.2017 по делу N 11-5803/2017: … О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок… Надо сказать, что определение предпринимательской деятельности изложено в ст. 2 ГК РФ, где определено: Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 1.1 Какова ставка налога? Ставка у Вас зависит от того — налоговый резидент Вы по НДФЛ или нет. Если налоговый резидент — значит ставка 13% (ст. 224 НК РФ). МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 27 января 2009 г. N 03-04-07-01/8 … Согласно пункту 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. В связи с этим при определении статуса налогоплательщика для целей исчисления налога на доходы физических лиц следует учитывать фактические дни нахождения физического лица в Российской Федерации. Поскольку в день въезда в Российскую Федерацию и в день выезда из Российской Федерации физическое лицо фактически находится в Российской Федерации, полагаем правомерным эти дни учитывать при определении статуса налогоплательщика. … С.Д.ШАТАЛОВ 1.2 Если собственник продает недвижимость сдававшуюся N лет назад, а в течение N-1 лет недвижимость не сдавалась в аренду — возникает ли обязанность по уплате налога при продаже? И тогда чему равен N? Например, в течение последних 10 лет недвижимость не сдается — надо платить налог при продаже? Если сдавал именно этот собственник и его деятельность отвечает признакам «предпринимательской деятельности», то заплатит налог. Ставка зависит от наличия статуса налоговый резидент, а если он будет предпринимателем, то от выбранной им системы налогообложения. 2) При в помещении «прописан» близкий родственник (родители). Близкий родственник как ФЛ от своего лица сдает недвижимость в аренду и уплачивает НДФЛ с ежемес арендных платежей. Будет и в этой ситуации возникать налог при продаже данной недвижимости собственником? Если сам собственник это имущество в предпринимательской деятельности не использует, то на мой взгляд деятельность иных лиц, имеющих право пользования данным помещением не влияет на появление у собственника обязанности уплатить налог 3) какие есть прецеденты/варианты легальной сдачи в аренду жилого помещения и последующего легального избежания налога при продаже жилого помещения Если в предпринимательской деятельности собственник данное имущество использовать сам не будет, то оснований для вменения ему обязанности платить налог нет.

Бесплатная консультация юриста

НДФЛ при продаже жилого имущества, сдававшегося ранее в аренду

У вас похожая ситуация?