Права ли администрация района отказав в проведении аукциона на право аренды ЗУ?
основания отказа: на земельном участке расположено старое здание. Документов на строительство, ввод объекта нет, документов о регистрации объекта нет, на кадастровой карте нет, собственник был совхоз, в настоящий момент не существует, правопреемников нет.
подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ
Александр, здравствуйте. Я считаю, что есть основания обжаловать отказ. Земельный участок не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Администрация должна была запросить информацию из ЕГРН и из других органов, которые ранее осуществляли государственную регистрацию прав (БТИ, например). Если нигде информации нет — значит право собственности (или иное право) на здание не зарегистрировано в установленном порядке, а значит, оно не возникло.
Согласно ч.1 ст.225 ГК РФ
"Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался". Скорее всего, это именно бесхозяйная вещь, т.е. она не принадлежит гражданам или юридическим лицам. Такой отказ Администрации фактически исключает земельный участок из оборота, так как собственник его вряд ли когда-нибудь обнаружится.
Здравствуйте Александр.
В таком случае это бесхозяйное имущество, и как раз администрация была обязана заняться вопросом признания его таковым.
Статья 225 Гражданского кодекса РФ:
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Следовательно ссылка на:
Земельный кодекс Российской Федерации"
Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности8. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:
8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
При условиях, когда нет собственника на мой взгляд неправомерна.
В свою очередь, соответствующий регламент принимается на местах местными органами власти, если речь идет о г. Красноярске, согласно:
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 23 октября 2015 года N 373-р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ АДМИНИСТРАТИВНОГО РЕГЛАМЕНТА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ УСЛУГИ ПО ПРИНЯТИЮ РЕШЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ АУКЦИОНА ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
V. ДОСУДЕБНОЕ (ВНЕСУДЕБНОЕ) ОБЖАЛОВАНИЕ ЗАЯВИТЕЛЕМ РЕШЕНИЙ И ДЕЙСТВИЙ (БЕЗДЕЙСТВИЯ) ОРГАНА, ПРЕДОСТАВЛЯЮЩЕГО МУНИЦИПАЛЬНУЮ УСЛУГУ, ДОЛЖНОСТНОГО ЛИЦА ОРГАНА, ПРЕДОСТАВЛЯЮЩЕГО МУНИЦИПАЛЬНУЮ УСЛУГУ, ЛИБО МУНИЦИПАЛЬНОГО СЛУЖАЩЕГО
36. Заявитель имеет право на обжалование решений и действий (бездействия) Департамента, должностных лиц либо муниципальных служащих Департамента в досудебном (внесудебном) порядке.
В досудебном (внесудебном) порядке решения и действия (бездействие) должностных лиц Департамента, муниципальных служащих Департамента обжалуются в порядке подчиненности заместителю Главы города — руководителю Департамента.Жалоба на решения и действия (бездействие) заместителя Главы города — руководителя Департамента подается в порядке подчиненности на имя Главы города.
37. Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования является поступление жалобы.
Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет, официального сайта администрации города, единого портала государственных и муниципальных услуг либо регионального портала государственных и муниципальных услуг, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
Т.е. Вам необходимо для начала воспользоваться порядком досудебного обжалования, с ссылкой на статью 225 Гражданского кодекса РФ и Земельный кодекс РФ, если на данную жалобу также будет отказ, уже обратиться с иском в суд, о признании отказа незаконным и признании этого здания бесхозяйной вещью, требованиями обязать администрацию провести на этих основаниях аукцион.
Здравствуйте Александр.
Я считаю, что отказ законен, так как право на объект капитального строительства может существовать и без регистрации в ЕГРН.
ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
А в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на заключение договора аренды или купли-продажи имеется собственник объекта капитального строительства.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поэтому отказ законен.
С другой стороны, как указал Иван, администрация должна была оформить его как бесхозяйный. Поэтому я бы рекомендовал Вам пожаловаться в прокуратуру на бездействие администрации. Прокуратура заставит их оформить. А после оформления можно пробовать воздействовать на администрацию с целью его приватизации в порядке 178-ФЗ.
Вот чего нашёл:
Отсутствуют доказательств расположения этого объекта на земельном участке на законных основаниях.
Здания указанные в подп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат при выставлении такого земельного участка на аукцион.
При определении правил подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.
Как следует из обстоятельств данного вопроса — необходимость обеспечения этого принципа и исключительного права на землепользование для третьих лиц отсутствуют.
Я так понимаю это выдержка из судебного решения. Но для того чтобы через судебное решение заставить администрацию провести аукцион необходимо это решение. С формальной точки зрения (с точки соблюдения норм земельного права) администрация права. В административном порядке, т.е. споров с администрацией, проблему не решить. То, что Вы указали, придется доказывать в судебном порядке.
Добрый день, Александр.
Ситуация на самом деле весьма неоднозначная.
Дело в том, что право на объект недвижимости может существовать, при этом запись о регистрации в ЕГРН отсутствует. По смыслу подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ строение на этом земельном участке принадлежало совхозу.
Обжаловать отказ в судебном порядке возможно, однако перспектива заявления о признании отказа незаконным весьма туманная.
Ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Администрация составила акт (комиссионный) о том, что на ЗУ имеется сооружение… потом они цепляют эту норму и рисуют отказ в проведении аукциона...
Александр, я когда-то работала регистратором в Росреестре. У нас тоже были случаи, когда на регистрацию приносили договор аренды, а на участке имеется строение. В этом случае регистратор обязан выяснить, кому оно принадлежит. Если в ЕГРН (ранее — ЕГРП) нет данных, направлялись запросы в БТИ и КУМИ. Если приходил ответ, что информации нет — регистрировали договор без проблем. Так на практике происходит, и это логично. Собственность на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации, с этого момента оно признается государством и защищается. Нет регистрации — нет права. Я считаю, Администрация не права.