Как купить недвижимость, находящуюся у продавца в ипотеке?

Question

Добрый день подскажите пожалуйста, как поступить: Я решил купить дом на земле в краснодарском крае, нашел дом в пределах 2 млн., договорились с продавцом о купле продаже. Единственный нюанс, дом и земля под домом находятся в обременении (ипотека), деньги взяты на достроительство данного дома. Продавец предложил мне такой вариант, чтобы я перекрыл ипотеку в 1 млн., и 1 млн. дал ему на руки, и наша сделка состоится. Вся проблема в том, что я приехал на время отпуска в краснодарский край для покупки жилья, и у меня вылет самолета состоится через 10 дней. В банке где продавец брал кредит, мне объяснили что обременение на дом и землю снимется через 30 дней Как будет погашена полностью ипотека. Вопрос: 1. Не получится ли так, что если я оплачу ипотеку продавца, и пока буду ждать 30 дней пока будет сниматься обременение (повторюсь что прилетел на время отпуска и за 30 дней я неуспею дождаться снятия обременения, поскольку улетаю раньше) не обманит ли меня продавец, потом перепродав моё имущество, за которое я внести должен буду деньги за покрытие ипотеки? 2. Нотариус не осуществляет сделки купли продажи по данному дому, поскольку она обременена! Что вообще можно делать в такой ситуации и как ее решать, так как дом реально понравился? Буду рад любому совету. За ранее спасибо за ваши ответы.

Виктория Казак · Answer

Добрый вечер, Артем! Покупка ипотечного жилья все больше становится популярной. По вопросу как лучше провести эту сделку с минимальными рисками есть разные позиции юристов. Одни советуют заключить предварительный договор купли-продажи, внести аванс через банковскую ячейку для погашения ипотеки, дождаться снятия обременения и оформлять договор и право собственности. Но никто не застрахован от того, что продавец откажется от сделки и вам придется взыскивать уплаченный аванс в суде! мне более симпатичен второй вариант по пути смены залогодателя. Привожу выдержку из статьи: Покупка квартиры через смену залогодателя Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. – Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Абдулла Абдуллаев · Answer

Здравствуйте Артем! Сделкам по приобретению недвижимого имущества обремененного ипотекой присущи некоторые нюансы. Во-первых необходимо согласие банка на продажу заложенной недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, после чего покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца. Подписывается договор купли-продажи и документы необходимые для регистрации сделки подаются в Росреестр. После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке. Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на недвижимость по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ. После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. Если Вам нужна подробная консультация или изготовление документа на платной основе, пожалуйста, обращайтесь в чат.