Покупка квартиры купленной до брака

Вопрос: какие есть риски при покупке такой квартиры?

Алена

Добрый день. 

Алена, для Вас никаких рисков из указанного не имеется, т.к. квартира была оплачена до брака и никаких прав супруг на нее не имеет, за исключением права требовать от нее 50 % от суммы вложенной в ремонт, но данная ситуация ни коем образом Вас касаться не будет, т.к. будут делиться вложенные средства, но не квартира.

Статья 36 СК РФ Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

и какие последствия при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Алена

Т.к. ребенок не имеет доли в квартире, то никаких рисков не имеется. Они оба с ребенком должны будут сняться с регистрационного учета до сделки.

Если они будут сняты с учета до сделки, то переживать Вам не о чем. 

какими доп.документами обезопасить себя по такой сделке?

Алена

Попросите выписку из домовой книги в подтверждение, что зарегистрированные граждане сняты с регистрационного учета, выписку из ЕГРН о том, что собственник одна супруга  и в ней же будет указано когда приобретена квартира до брака или в браке.

Заключаете договор в простой письменной форме, отдаете все документы через МФЦ на регистрацию перехода права собственности от продавца к Вам.

Потребуется: договор купли- продажи, подписывается обеими сторонами в присутствии сотрудника МФЦ, квитанция об оплате госпошлины — 2000 р, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и электроэнергии, паспорта обеих сторон

Здравствуйте, если действительно квартира приобреталась на денежные средства жены до брака, то такая квартира является ее личной, а не совместной собственностью супругов, ст. 36 СК РФ:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Однако, если муж вкладывался в браке в ремонт квартиры, то возможно предъявление требований с его стороны в соответствии со ст. 37 СК РФ:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). 

Поэтому имеет значение о насколько существенных вложениях идет речь в период брака. Однако полагаю, что, исходя из ваших же пояснений, возможно предъявление со стороны мужа к бывшей жене требований о выплате ему компенсации соразмерно половины произведенных вложений, при условии, что он сможет их доказать. Но это не коснется вопросов оспаривания вашей сделки.

По поводу регистрации ребенка, собственник должна сняться с регистрации вместе с ребенком из данной квартире, причем ребенок должен быть зарегистрирован в другом жилом помещении. Поэтому запросите у собственника выписку из домовой книги. 

Доброго времени, Алена!

В целом, квартира в силу ст.36 Семейного кодекса РФ является индивидуальной собственностью Продавца, если только ее супруг не докажет на основании ст.37 СК РФ свое право на долю в квартире, поскольку:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Здравствуйте! 

Если квартира приобретена и зарегистрирована до заключения брака, то муж имеет право на долю в ней только в том случае, если мужем были произведены значительные вложения, которые существенно увеличили ее стоимость (ст.37 СК РФ).

Если таких вложений не было, то он прав на квартиру не имеет.

Ребенок зарегистрированный в квартире, но не имеющий в ней доли на сделку не влияет.

Дополнительные документы не нужны, все указывается в договоре купли-продажи.

Здравствуйте Алена! 

В соответствии с действующим законодательством:

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства
 
1. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся:
6) выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;

Т.е. если несовершеннолетнему гражданину принадлежит на праве собственности доля в праве долевой собственности на жилое помещение или жилое помещение в целом (интересующая Вас квартира), осуществление такой сделки возможно исключительно с разрешения органа опеки и попечительства (территориального органа по месту жительства несовершеннолетнего гражданина).

На осуществление сделки необходимо получить нотариальное согласие супруга собственника жилого помещения, тем самым Вы все возможные риски минимизируете до «нуля»

Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.