Как продать квартиру, если один из ее собственников умер и у него были долги?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, ситуация следующая.

Есть 2х комнатная квартира, которая разделена на 4 части между собственниками: отец, мать, сын и дочь (все совершеннолетние).

Отец с матерью разведены судом. У каждого получается по 1/4 части квартиры, но теперь отец умер и его часть по наследству

должна перейти детям вместе с его долгами (около 40 000 руб.), по-этому в наследство вступать пока нет смысла и есть надежда

что долги спишут ввиду отсутствия должника. С момента смерти прошло уже около 2х лет. Как переоформить квартиру на мать и в

дальнейшем продать? Что посоветуете? За ранее благодарю!