Оформление права собственности при покупке квартиры

Доброго дня! 

нет. Сделка через неделю, приедет собственник. Скажите пожалуйста будет ли нести юридическую ответственность агенство недвижимости в случае, если в дальнейшем сделка будет признана недействительной? Существуют ли риски? Спасибо.

Анатолий

Если заключен лишь прикрепленный договор, то ответственность агентство несет лишь за вверенную сумму денег, а вот признание сделки недействительно — это спор сторон сделки — Продавца и Покупателя, в связи с чем агентство, на мой взгляд ответственность за сделку нести не будет:

ст. 154 ГК РФ: 3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

У Вас в сделке 2 стороны, соответственно и ответственность по договору купли-продажи несут именно стороны такого договора, что и должно быть в нем отражено.

ЗДравствуйте, согласно данному договору вы просто передаете деньги агентству для бронирования жилья, никакой ответсвенности в случае признания недействительности сделки у агенства по данному договору нет, он просто выполняет ваше поручение, поэтому в случае признания сделки недействительной никакой ответсвенности агенство нести не будет. Определенные риски есть всегда, надо вам сделать следующее также — если лицо состоит в браке, то надо, чтобы супруг, даже если недвижимость приобретена до брака или получена в дар, сделал письменную расписку, что отказывается от каких-либо притнязаний на жилье, поскольку он может например требовать признать жилье общей собственности, если много денег туда вложен было.

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью
 

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Если жилье приобретено в браке — нужно нотариальное согласие на продажу. Осмотрите внимательно жилье, прежде чем покупать, опишите все недостатки и все, что есть в жилье.

Доброго времени, Анатолий!

Дополню консультацию коллег… Относительно ответственности агенства недвижимости за «чистоту сделки» Вам коллеги уже пояснили… ее здесь нет и быть не может, хотя бы в рамках данного договора. Но при этом, Вы можете проверить самостоятельно предмет будущего договора на юридическую чистоту. В имеющейся у Вас выписке из ЕГРН могут быть сведения:

— о правопритязании третьих лиц в отношении квартиры, 

— о наличии судебного спора, 

— об отсутствии согласия третьего лица на заключение сделки  ряд других... 

Опять же, отсутствие данных сведений в ЕГРН  не дает 100% гарантий… Вам необходимо проверить наличие штампа о заключении брака в паспорте продавца, а затем удостовериться является ли отчуждаемая квартира единоличной собственностью продавца. Так, в соответствии со ст.36 Семейного кодекса РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Опять же отсутствие штампа о браке не свидетельствует о том, что квартира принадлежит продавцу индивидуально. Возможно квартира приобретена в браке, но после его расторжения раздел произведен не был, и бывший супруг (супруга) продавца в любое время сможет оспорить данную сделку. Важным моментом в таком случае будет наличие нотариального согласие супруга (супруги) продавца на заключение сделки, либо наличие нотариально удостоверенного брачного договора или же соглашения о разделе имущества между супругами.

Обратите внимание на срок нахождения квартиры в собственности продавца. Если квартира находится в собственности, например, менее 6 месяцев или до года, есть смысл заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру… подозрительным в такой выписке может быть неоднократные сделки с недвижимостью в течение ближайших нескольких лет (от 1.5 до 3).

Еще одним важным моментом, является отчуждение недвижимости по доверенности, в т.ч. если Ваш продавец приобретал квартиру при участии в сделке доверенного лица.

Обратить внимание необходимо на наличие зарегистрированных в квартире лиц, особенное внимание необходимо обратить если это несовершеннолетние граждане…

В любом случае проверка законности сделки будет полностью на сторонах договора и в данном случае сделка будет считаться заключенной при подписании сторонами договора купли-продажи. Однако в силу требований ст.450 ГК РФ 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Что бы исключить наличие оснований для признания в последующем сделки недействительной Вы можете обратиться за удостоверением договора купли-продажи квартиры к нотариусу, в таком случае в соответствии со ст.17  «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» 

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

При удостоверении сделок нотариус руководствуется Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации», в рамках которого на него возложена обязанность по проверке всех значимых обстоятельств при заключении договоров. В том числе, нотариус должен проверить является ли продавец банкротом, например  и т.д.

Анатолий, если у Вас остались вопросы, я всегда с радостью готова на них ответить.