Не могу оформить документы на земельный участок

Мне говорят, что если обратиться в суд то аукцион признают не действительным Можно ли расторгнуть этот договор или что вообще мне делать теперь?

Наталья

Здравствуйте. Если Вам при участии в аукционе не было известно о наличии обременения в виде права аренды, то это действительно есть основание для признания в судебном порядке аукциона недействительным:

ГК РФ Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Наличие обременения безусловно влечет за собой неправильное определение цены продажи объекта недвижимости на аукционе, поскольку не учитывает это самое обременение, поэтому у Вас есть все основания для обращения в суд с соответствующим требованием. Более того, если бы Вы знали об обременении это явно бы повлияло на принятие Вами решения об участии в этом аукционе, соответственно неполнота информации явно исказила условия, на которых Вы как покупатель этого имущества можете владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом.

Уважаемая Наталья! Доброго! Гипотетически можно предположить все что угодно. Практически… Скорее там привлекалось ТУ Росимущества региона.

Соответственно, надо смотреть извещение о проведении торгов, протокол, Ваш ДКП.

Аренда вполне могла быть краткосрочный, тем более, если там аренда была на срок более одного года и на определенный срок — обязательно государственная регистрация через Росреестр.

По уму надо вникать в документы, а так, скорее, нет никаких рисков.

Но, повторю, надо смотреть. ЗУ уточнен в границах или как?

Здравствуйте,  Наталья.

Кто Вам отказывает в регистрации Вашего права собственности на земельный участок, Росреестр?

Объект  на земельном участке зарегистрирован? он является капитальным?  Кому принадлежит?

Я не вижу оснований для признания торгов недействительными по инициативе бывших хозяев.

Вы можете оспорить торги, если Вас не устраивает право аренды на Вашем земельном участке.

Если Вас земельный участок устраивает, то Вы как собственник вправе требовать перевода на Вас прав и обязанностей Арендодателя по указанному договору аренды объекта недвижимости на Вашем земельном участке.

Земельный кодекс

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Либо, если объект недвижимости самовольный, Вы можете требовать его сноса в порядке статьи 222 ГК РФ.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Наталья!

А каким образом, вообще, производилось отчуждение земельного участка без расположенного на нем строения? Это не допустимо в силу требований ст.1 Земельного кодекса РФ по правилам единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Кроме того, согласно ст.278 ГК РФ 

обращение взыскания на землю допустимо лишь по решению судебного органа.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды… Т.е. право аренды переходит к новому собственнику.

Вообще-то приставы реализуя имущество руководствуются специальными нормами закона, в т.ч. ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

Кроме этого предусмотрен ряд других обязательных процедур, в том числе проверка арестов, запретов, ограничений (обременений) и все это входит в т.ч. в обязанности спец.организации, проводившей торги и пристава, утверждавших их постановлением. 

Вы пишите

И документы не оформляют. Мне говорят, что если обратиться в суд то аукцион признают не действительным

Кто не оформляет документы и кто говорит? Вы обращались в Росреестр? В регистрации права было отказано? В Росреестр Вы должны обращаться вместе с приставом, он будет подавать заявление о переходе права собственности от имени должника… Что приставы-то говорят? Пока что не вижу поводов для огорчений… Уточните обстоятельства по Вашему вопросу и мы найдем пути решения… Можете писать мне в чат для индивидуальной консультации по данному вопросу и правовой экспертизы имеющихся у Вас документов.