Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры с долей принадлежащей несовершеннолетним
Муж военный( на пенсии) получил квартиру от государства В городе Сосновый Бор площадью 72кв.м. по 1/4 на всех членов семьи( по 18 кв на каждого)- у нас есть двое несовершеннолетних детей Мы решили продать квартиру в городе Сосновый бор .У жены есть квартира в городе Ставрополь ,которую она получила в наследство. Дети прописаны в ней.( Где мы и проживаем)Ее площадь 66 квадратных метров .Мы обратились в органы опеки города Ставрополь .Нам предложили составить договор мены.Одна сторона в договоре я и дети а вторая сторона в договоре моя жена .Сначала органы опеки предлагали нам просто о обменять доли детей в договоре мены ( в Сосновом бору по1/4 ( по 18 кв) на доли в квартире в ставрополе по 1 /3 выходит ( 22 кв.м) ,но нотариус сказал что это невозможное нужно менять квартиру на квартиру ,то есть жена уступает мне и детям квартиру в городе Ставрополь ,а мы с детьми полностью уступаем ей квартиру в городе Сосновый бор получаем все право собственности и она и без проблем продаёт .Мы в сомнениях Будет ли правильно составлять такой договор мены Ведь мы все близкие родственники под одной фамилией.Пропустят ли его Росреестр и не будет ли проблем с продажей в городе Сосновый бор ? Либо лучше обменять только доли детей ?Уважаемые юристы Подскажите пожалуйста как нам лучше правильно поступить в данной ситуации ?( должны предоставить отчет в органы опеки до сентября.)Или искать другие варианты.
Здравствуйте, Ирина.
Мягко говоря, странное решение Вам предложили органы опеки, так как сделки родителей с несовершеннолетними, кроме дарения, противоречат закону.
Считаю, что нотариус и Росреестр вправе отказать в легализации такой сделки.
Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Вы можете потребовать согласия органов опеки с условием приобретения детям равнозначного их долям жилого помещения с помещением средств от продажи долей детей на специальный счет.
Жена может свою квартиру передать кому-либо из дальних родственников или третьим лицам, кому доверяете. А потом эту квартиру купить для детей, если не хотите другую квартиру приобретать.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Поддержу коллегу Кураева в части не совсем ясного предложения опеки относительно совершения сделок с опекаемым. Они прямо запрещены ст. 37 ГК РФ и поэтому хоть это будет мена (которая представляет собой две сделки купли-продажи) она попадает в указанное ограничение.
Возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители могут только подарить ребенку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие его приращение имущества.
Кроме того, следует учитывать, что такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Вы можете просить у опеки разрешения на продажу квартиры в Сосновом бору под условием, то есть с обязанностью приобрести детям равнозначное утраченному жилье. Однако будет ли дано такое согласие сказать сложно.
К сожалению, ввиду указанного безусловного ограничения использовать средства, полученные от реализации квартиры, в которой есть доли собственности несовершеннолетних, можно лишь на приобретение иного равнозначного недвижимого имущества. Наиболее логичный вариант -передать до продажи квартиры в Сосновом бору квартиру в Ставрополе иным лицам (продажа, дарение) и уже после этого совершать сделку мены с согласия опеки либо как предложил коллега Кураев — сначала продать с согласия опеки квартиру в Сосновом бору с зачислением денег на спецсчет, продать квартиру в Ставрополе иным (доверенным) лицам и приобрести ее на имя детей за счет вырученных от продажи средств, находящихся на спецсчету.
Все иные случаи не будут легитимными.
вся загвостка в том что органы опеки дали разрешение на договор мены письменно!!.. или сказали ищите покупателя в Сосновом Бору составляйте предварительный договор продажи… ищите равноценное жилье в Ставрополе и только тогда дадут разрешение… на предложение положить деньги на счет отказали
В дополнение.
Подавайте официальное заявление в опеку, чтобы получить официальное решение, в котором предложите дать согласие на отчуждение квартиры с долями несовершеннолетних с условием приобретения в будущем детям равнозначного жилого помещения.
Поскольку у детей есть другое жилое помещение для постоянного проживания, то согласие могут дать.
В дальнейшем будете предлагать опеке сделке по приобретению недвижимости детям.