Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Здравствуйте, Элла.

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.
При этом изменение цены оформляется отдельным соглашениемсторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.
В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

Но на практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к ущемлению прав дольщиков.