Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физ лицо?

Здравствуйте. Общество вправе использовать имеющееся указанное в вопросе имущество по своему усмотрению любым законным образом, в том числе продать его. Для этого достаточно заключить соответствующий договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161, ст. 434 ГК РФ), а факт передачи имущества приобретателю подтвердить документально (передаточным актом, )

Есть ооо я в нем являюсь учредителем, у ооо есть в собственности коммерческое помещение, я хочу вывести из под ооо это помещение на физ.лицо.

Как правильно сделать?

Александр

Александр, добрый вечер! Если не рассматривать вопрос с ликвидацией ООО и распределением его имущества между учредителями в соот. со ст. 58 ФЗ Об ООО передать имущество от ООО его учредителю можно в рамках сделки купли продажи. При этом, поскольку стороны сделки являются взаимозависимыми в силу ч. 2 ст. 105.1 НК РФ цена такой сделки должна быть близко к рыночной, в противном случае есть риск доначисления налога в порядке ст. 105.3 НК РФ

Здравствуйте

Вариантов тут на самом деле немного.

Либо договор купли продажи — но там надо решать с ценой, чтобы она не была занижена.

Ну и естественно переход права собственности надо в росресстре регистрировать.

гк

Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Либо иногда еще люди забирают имущество при выходе из ооо ( там в 1 очередь речь идет о выплате действительной стоимости доли, но если по цене она близка- возможна передача имущества, и нужно смотреть устав на эту тему), но если вы выходить не собираетесь либо вы единственный учредитель- этот вариант вам не подойдет.

Здравствуйте Александр.Если Вы единственный учредитель и хотите перевести имущество себе как физическому лицу, тогда еще вариант:

Заключение договора дарения недвижимости между ООО и  с учредителем(Вами) — физическим лицом не нарушает требований законодательства.Так как  прямой запрет на дарение установлен  только в отношениях между коммерческими организациями 

Статья 575.ГК Запрещение дарения

1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:
…

4) в отношениях между коммерческими организациями.

И

Налоговые последствия для компании.  – Организация обязана исчислить НДС с рыночной стоимости объекта дарения.  Операции по реализации имущества на безвозмездной основе признаются объектом налогообложения НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и пункта 1 статьи 154 НК РФ.

Налоговые последствия для учредителя-физлица. – При получении подарка у учредителя возникает налогооблагаемый доход. Учредитель уплачивает НДФЛ с рыночной стоимости подарка, так как для доходов, получаемых физлицами от юрлиц в порядке дарения, освобождение от уплаты налога не предусмотрено (ст. 217 НК РФ и письмо Минфина России от 27.08.12 № 03-04-08/8-278).

При этом налоговым агентом выступает продавец, поскольку физлица уплачивают НДФЛ самостоятельно только в случаях, определенных в пункте 1 статьи 228 НК РФ, — подарки от организаций среди таковых не числятся.

https://www.glavbukh.ru/art/21...

Если учредитель выкупает у общества недвижимость по договору купли-продажи.
И регистрирует в рег.палате собственность на себя.
Нужно ли подтверждение от общества, что оплата по доглвору купли-продажи получена в полном объеме или нет?
Что будет если общество оформило с учредителем договор купли-продажи по рыночной стоимости, а деньги учредитель не перевел? Но при этом документы подал в рег.палату на оформление?

Александр

Александр, если не оплатить то нужно принимать имущество  как долг с письменным обязательством - погасить долг в будущем.

Так как  налоговая  может признать  сделку  фиктивной, если деньги не поступят от продажи имущества в ООО . 

Или же  можно оформить договор займа между учредителем и ООО  и потом погасить  его путем взаимозачета в счет продажи имущества  по ДКП(это  чуть рискованный, претензии могут быть ).

С Уважением

Здравствуйте, Александр!

коллеги привели варианты решения вопроса. 

выскажу свое мнение по данном у вопросу. совсем без налогов, вряд ли у Вас получится обойтись, но можно выбрать вариант с минимальной нагрузкой. 

при принятии решения по данному вопросу, на мой взгляд, не маловажное значение имеет система налогообложения ООО.

при получении объекта недвижимости в результате ликвидации у Вас возникает налогооблагаемый НДФЛ доход, который можно уменьшить с помощью налогового имущественного вычета по ст.220 НК. однако учитывая, что УК ООО 10 000 рублей и нет долга ООО перед участником, то это мало повлияет на размер налога (письмо Минфина от 5 июля 2018 г. N 03-04-05/46568).

при продаже недвижимости ООО: 

— применяющим ОСН надо будет уплатить НДС и налог на прибыль;

— применяющим УСН надо будет уплатить налог УСН.

при дарении недвижимости ООО:

— применяющим ОСН, обществу надо будет уплатить НДС, а участнику НДФЛ;

— применяющим УСН, НДС у него не будет, поскольку оно освобождено от него по ст.346.11 НК, а участнику придется уплатить НДФЛ.

соответственно, 

если ООО на ОСН, то самое разумное его ликвидировать, уплатив НДФЛ 13% с полученного участником дохода в виде недвижимости; 

если ООО на УСН, то лучше продать объект участнику, с уплатой ООО налога в зависимости от объекта — «доход» 6% или «доход-расход» 15%.