На сколько безопасна данная сделка и почему?

Татьяна, добрый вечер! Статьей 250 ГК РФ предусмотрено преимущественное право покупки доли в праве на недвижимоть остальных сособственников перед третьими лицами, не являющихся сособственниками. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

при этом, из закона не следует, что продавец не может заранее получить нотариальный отказ остальных собственников от покупки данной доли по любой цене. В то же время, наличие такого отказа не значит, что через какое то время отказавшийся не передумает и не решить приобрести долю. То есть такой отказ в принципе не абсолютен и может быть фактически отозван лицом, давшим отказа. Тут уже, в случае применения последствий, предусмотренных ч. 3 ст. 250 (перевод прав по сделке с третьим лицом) будет иметь значения когда и каким образом данный отказ был отозван

Татьяна!

С формальной точки зрения подготовка таких, в значительной мере, формальных отказов о  покупки, не запрещена напрямую законодательством, но я бы не советовал однозначно признавать бесспорность и безотзывность отказов сособственников от покупки доли. На мой взгляд, из буквального толкования положений ст. 250 ГК РФ следует, что продавец доли должен в установленном законом порядке уведомить других дольщиков не только о самом факте продажи, но и об условиях продажи доли, прежде всего — цене договора купли-продажи. Представляется недостаточно убедительным, что заранее оформляя отказ от использования преимущественного права покупки доли, другие дольщики получают при этом полную и необходимую информацию об условиях сделки — указания, например, «по любой цене продажи» вряд ли будет достаточно. Не случайно, что Федеральная нотариальная палата подготовила методически рекомендации для нотариусов (письмо от 31.03.16  № 1033/03-16-3) по данному вопросу, в которых указала:

4.6. Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.
 

Таким образом, считаю вполне обоснованными предположения о том, что любой из сособственников, оформивший заранее отказ о  покупки доли в праве общей собственности, впоследствии может аннулировать его, сославшись на то, что ему не были известны (и не могли быть известны) все условия купли-продажи доли.

Здравствуйте. Предложу своё видение вопроса. Вы пишите

Сейчас на рынке недвижимости предлагаются студии переделанные из многокомнатной квартиры.

Татьяна

Переделанные из всей квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов. Они продают квартиру, при этом не требуется применения ст.250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, т.к. продаётся не доля, а вся квартира. Покупатель, которым может быть как одно лицо или несколько, так и агенство недвижимости, сделавшее впоследствии перевод жилого помещения в нежилое и ремонт, затем продаёт уже как студию. Никакого отказа никто не пишет. Все долевые собственники-продавцы продали все свои доли одновременно как квартиру в целом.

покупатели должны подписать отказ от преимущественного права

Татьяна

Что это за отказ должны подписать покупатели? Отказ от преимущественного права приобретения в рамках ст.250 ГК РФ могут писать собственники остальных долей в случае, когда один из собственников решит продать свою долю. Но для студии агенство не будет покупать только долю. Да вы и сами указываете, что 

студии переделанные из многокомнатной квартиры

Татьяна

Татьяна, Добрый день! Вы не там ищите проблему. Что. такое отказ? Это нежелание Ваших сособственников приобретать Вашу долю за определенную сумму денег.и Вы можете в таком случае продавать её любому третьему лицу.

А проблема тут в том, что когда выкупленная квартира превращается в много студий, то процесс это не законный. И них нет разрешения на реконструкцию, а если даже и есть, то ввод в эксплуатацию точно не получат. Так как это невозможно. Объяснять не буду, но даже из-за «мокрых точек». Поэтому такие студии вне закона. Вы будете в ней жить. Но если вдруг какой-нибудь сосед пожалуется, то в судебном порядке могут обязать вернуть квартиру в первоначальное положение.

Думайте сами, решайте сами!!!)). 

Здравствуйте!

Сначала  было  у  меня  возник  вопрос, что  имеете  ввиду  когда  говорите  что

При оформлении сделки (долевая собственность) покупатели должны подписать отказ от преимущественного права. 

поскольку  физические  лица  не  ставшие  ещё  собственниками ( то есть  покупатели), не  могут  обладать  данными  правомочиями ( оформить  отказ).

Гражданский  кодекс РФ

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальныеучастники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

то  есть,  формально   оформить  отказ  от преимущественного права  покупки до  вступления лица  в  собственность  не законно. 

Но  с  учётом  Вашего  дополнения,  о  том  что

Бессрочный отказ пишут у нотариуса все покупатели новых студий на стадии приобретении жилья (владелец агенство недвижимости, сделавшее ремонт), с тем чтобы потом каждый собственник мог продавать или сдавать свою долю не спрашивая разрешения других дольщиков. Насколько правомерен такой отказ и не может ли кто-то из дольщиков этот бессрочный отказ аннулировать?

могу  сказать  что   у  нотариуса  оформить  отказ  можно   только  после  внесения  записи  в  ЕГРН  о возникновении права  собственности. Также  надо  учитывать  следующие  разъяснения:

Федеральная нотариальная палата: Письмо № 1033/03-16-3 от 31.03.2016

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРОВЕРКЕ НОТАРИУСОМ СОБЛЮДЕНИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРИ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРОВ ПО ПРОДАЖЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПОСТОРОННЕМУ ЛИЦУ.

4.2. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Таким образом,отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.

Поскольку  отказ, это  односторонняя  сделка, его  в  принципе  как  сделку  можно  расторгнуть  при  наличии  определенных  оснований.

Также  обратите  внимание  на  то, что

4.5. При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.

Нотариус, удостоверяющий договор продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме также истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу в целях проверки содержания отказа условиям, указанным в извещении.

Далее, срок  действия  такого  отказа  законом  не  определён. В указанных  выше  Методических  рекомендациях  определено:

4.6. Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.