Продажа квартиры по доверенности от человека с деменцией

Добрый день. Собственно продажа квартир в подобных случаях осложнена возможностью инициирования заинтересованными лицами иска о признании сделки недействительной. Само по себе отсутствие  решения суда о признании человека недееспособным позволяет ставить вопрос о том, что сделка может быть признана недействительной по статье 177 гражданского кодекса - 

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Предугадывать исход решения суда в данном случае достаточно сложно, поскольку основное значение здесь будет иметь то, какое заключение в отношении отца и его способности понимать значение своих действий дадут эксперты в рамках назначаемой в таких случаях судебной психолого-психиатрической экспертизы. С уважением Евгений Беляев

Наталья, здравствуйте!

На мой взгляд, что сама по себе сделка купли-продажи квартиры по доверенности не противоречит ГК РФ и возможно даже Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру. 

Однако здесь вопрос может возникнуть не в самой сделке купли -продажи, а в действительности выдачи доверенности именно со ссылкой на ст. 177 ГК РФ. Если конечно доверенность признают недействительной, то последующие сделки также является недействительными. 

Уточните, как давно была выдана доверенность? В каком состоянии находился отец? 

Здравствуйте, Наташа!

Соглашусь с мнением коллег… Вы правильно формируете вопрос,

Если мама продаст эту квартиру по доверенности, не будет ли у неё проблем?

наташа

Распорядиться квартирой мама может, но в последствие сделку могут оспорить наследники по завещанию, а именно сестра и сын от первого брака, и вероятнее всего сделка будет признана недействительной… Исхожу из того, что в данном случае завещание это всегда личное волеизъявление стороны

Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается.

Кроме того, завещание было оформлено 15 лет назад, вероятнее всего, что на тот момент Ваш отец не был болен и в полной мере мог руководить своими действиями. Полагаю в случае судебного разбирательства будет назначена посмертная судебно-психологическая экспертиза. Ее назначают тогда, когда лицо, совершившее то или иное оспариваемое действие, является умершим, но суду для вынесения справедливого решения требуются мнения специалистов в области психологических знаний. Полагаю, что в судебном заседании будет решаться вопрос о действительности доверенности, в каком психическом состоянии находился доверитель в момент ее выдачи и удостоверения… И при проведении указанной экспертизы, вероятнее всего доверенность будет признана недействительной, будут применены последствия недействительности сделки.

Обратите внимание на ст.167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с чем, полагаю заключение сделки купли-продажи в данной ситуации  большой, неоправданный риск.

Здравствуйте, Наташа.

Продать квартиру по доверенность возможно, Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Кроме того, многие покупатели просят до сделки предоставить справку и ПНД о состоянии собственника недвижимости, чтобы убедиться, что его психическое состояние внушает доверие. При наличии такой справки на момент сделки, оспорить ее будет достаточно сложно, ведь именно от мнения психиатров будет многое зависеть.

Что касается, оспаривания сделки, даже, если собственник на момент ее совершения был абсолютно здоров, могут найтись желающие, опротестовать что-либо (например, заявив о временном помешательстве). Однако, оспаривание такое — процесс сложный и требует серьезных доказательство, одного лишь диагноза Вашего папы будет недостаточно, так как он не признан недееспособным.

Статья 29 Гражданского кодекса. Признание гражданина недееспособным
1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

Здравствуйте Наташа.

Если на период составления завещания отец не страдал указанной болезнью,

НО 15 лет назад отец написал в завещание

 Соответственно завещание имеет свою силу и в случае продажи по доверенности квартиры матерью, 

 Если мама продаст эту квартиру по доверенности, не будет ли у неё проблем?

указанные действия и соответственно сделка могут быть признаны недействительными в судебном порядке со стороны сестры и сына от первого брака.

Статья 166 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Т.е. в этом случае необходимо начать решение вопроса с отмены завещания отцом ведь его никто не отменял, в порядке предусмотренном статьей 1130 Гражданского кодекса РФ:

1. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.

при этом сделать это может только сам завещатель, как указано в приведенной выше статье, а не его доверенное лицо, т.е. если ситуация позволяет необходимо вызвать нотариуса на дом для оформления его отмены.

После этого, необходимо обратиться в суд по вопросу признания отца недееспособным и установления на основании решения суда над ним опеки.

Статья 29 Гражданского кодекса РФ:

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

Статья 281 Гражданского процессуального кодекса РФ:

2. Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания

Суд назначит судебно-медицинскую экспертизу, на основании которой примет решение, если решение будет о признании его недееспособным, оно вступит в силу, на основании решения суда матери необходимо будет обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства отца, для решения вопроса о назначении ее опекуном.

Органы опеки рассмотрят данный вопрос в порядке предусмотренном постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2010 года N 927

" Об отдельных вопросах осуществления опеки и попечительства в отношении совершеннолетних недееспособных или не полностью дееспособных граждан":

1. Настоящие Правила устанавливают порядок подбора, учета и подготовки граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями совершеннолетних недееспособных или не полностью дееспособных граждан (далее — граждане, выразившие желание стать опекунами), и перечень документов, представляемых ими в целях назначения их опекунами или попечителями (далее — опекуны) совершеннолетних недееспособных или не полностью дееспособных граждан (далее — совершеннолетние подопечные), а также сроки рассмотрения таких документов органами опеки и попечительства.

http://docs.cntd.ru/document/9...

После назначения ее опекуном, она будет вправе решить вопрос о продаже квартиры отца с согласия органов опеки и попечительства, указанное согласие может быть выдано в случае если после возможной продажи жилого помещения, права отца не будут ущемлены, т.е. у него будет другое соответствующее жилье для проживания.

Статья 37 Гражданского кодекса РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Именно в таком порядке на мой взгляд и необходимо действовать Вашей матери для решения возникшей ситуации, что уменьшит риски признания сделки купли-продажи квартиры недействительной со стороны других  родственников и будет максимально соответствовать требованиям действующего законодательства регулирующего данный вид правоотношений.