Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобретение частного дома в ипотеку, если новое строительство не оформлено
Добрый день.
Огромная просьба помочь с таким вопросом. Планируем приобрести частный дом в черте города (дом находится почти в центре горада, вокруг имеется вся инфраструктура), Приобретаем частично с использованием ипотеки (45% первоначальный взнос, остальное с использованием заемных средств). Нашли вариант, который нам с мужем очень понравился (то о чем и мечтали).
И вот теперь переживаем за то что согласует ли его к приобретению банк.
А ситуация вот в чем. Дом был приобретен в собственность продавцом в 2012 году. По документам у продавца два свидетельства, на земельный участок 6 соток и на дом 21,5 м2. А по факту на месте старого дома (который по документа 1995 года постройки), возведен новый дом 60м2, полностью благоустроенный, с центральным водоснабжением. Дом построен из газабетона, имеет бетонный фундамент и бетонное перекрытие (как говорится дом сделан на совесть).
Делали выписку в росреесте, кадастровая стоимость жилья с зем. участком составляет 1,5 млн. руб. в сумме. Продавец просит за участок с домом 3,5 млн. руб.
Вопросы следующие. Если продавец не хочет подавать документы на регистрацию нового имцщества. сможем ли мы по документам указать, что приобретаем старый дом (21,5м2). Хотя насколько я знаю будет выполняться оценка имцщества, а там на месте старого дома - новый, как вообще может банк отреагировать на это? Не запроит ли банк дополнительные документы (например разрешение на строительство и т.д). Просто мы понимаем, что вряд ли продавец захочет регистрировать это имущество.
И второй вопрос, если мы по документам будем покупать как будто вот этот дом 21,5м2, стоит ли указывать полную стоимость этого дома (учитывая что стоимость кадастровая и стоимость рыночная его различается почти что в 2 раза).
Надеюсь, все понятно написала. За ранее Вас благодарю за любую подсказку, помощь. Нашли просто дом мечты и сделаем все, чтобы не упустить его из рук
Здравствуйте Екатерина!
Вы правильно рассуждаете. Первое с чем Вам придется столкнуться — оценка банком уже существующего дома, а не того, который у продавца по документам....
Отсюда встанет вопрос по оформлению вновь построенного дома на месте старого. Банк в любом случае запросит выписку из ЕГРН в Росреестре и при оценке выявятся противоречия документальные и фактические, следствием которых может быть отказ в предоставлении заемных средств банком.
Полагаю, что продавец не имеет желания узаканивать перестроенный дом, в связи с чем его могут ожидать и судебные процессы, но Вы не можете являться стороной по ним, так как не имеете пока к данной недвижимости отношения и прав соответственно.
Таким образом, придется уговаривать продавца привести документы в порядок.
Добрый день, Екатерина! Необходимо Вам пойти в банк и обсудить ситуацию с банком. Первое.
А самое главное это законность строительства нового дома, несомненно, он, новый дом, может быть признан самовольной постройкой и еще по плану города может быть не разрешается новое строительство в этом районе. Необходимо минимизировать риски. Для этого в первую очередь получить ГПЗУ или видеть (если есть) что в нем.
Если все в порядке в ГПЗУ, то есть разрешено новое строительство или реконструкция, рассмотреть пути регистрации нового дома. Самовольная постройка подлежит сносу, но не всегда и ее можно «узаконить». По моему мнению главное получить ГПЗУ и решить что делать.
Скажите пожалуйста ГПЗУ мы должны получить в росреестре, бти или в каком органе? Или он должен прилагаться к документам на дом у владельца? Простите не особо компетентна в этом вопросе.
Если мне идти в банк, достаточно будет того, что я опишу ситуацию. Или лучше взять копии документов на дом у владельца?
Спасибо
Сергей, спасибо за оперативный ответ.
Тогда в следствие возникает еще вот такой вопрос. Предположим продавец согласится узаконить перестроенный дом, и, например в октябре он его узаконит, а в ноябре текущего года мы его будем приобретать. Должен ли он будет оплачивать налог с продажи имущества. Ведь сейчас он по сути ничего не будет должен оплачивать, учитывая что по документам у него покупка была в 2012 году и он является собственником уже 6 лет.
Полагаю, если не будет необходимости в оплате налога с продажи, у нас будут шансы уговорить продавца привести документы в порядок.
И так… мысли в слух, т.е. все-таки шанс есть получить согласование на такого рода имущество, пусть даже не большой. Может попробовать тогда запросить ипотеку в менее известных банках. Вообще планировали Сбербанк. так как являемся клиентом Сбербанка.
Полагаю, что вопрос по налогам Вам надо будет дополнительно обсудить с продавцом, возможно поделить его с продавцом, если сильно заинтересованы в приобретении дома.