Как правильно в ситуации поделить квартиру на троих?

Здравствуйте Николай.

По общим положениям законодательства, дети не имеют права на имущество нажитое супругами во время брака.

Соответственно это либо дарение, либо купля продажа, если речь идет именно об отчуждении доли имущества сыну.

разделив прибыль от продажи на троих (сыну матери отцу)
но есть опасения кидалова со стороны отца.

Если все упирается именно в получении им части своих денежных средств от продажи квартиры, а в самой ее доле он по сути не заинтересован, в таком случае  отец может заключить с сыном договор займа денежных средств, это и будет сооветствующей гарантией, по которой он будет обязан ему выплатить денежную сумму определенную в договоре.

Отец готов написать любую бумагу о гарантиях, что деньгами поделится... 

Николай

В данном случае у вас собственность долевая, поэтому продавать квартиру придется через оформление у нотариуса. Вы можете придти к нотариусу уже со своим договором купли-продажи. Отказать в оформлении такого договора нотариус не имеет права. При этом нотариус возьмет с вас процент от кадастровой стоимости. 

Чтобы уменьшить расходы при продаже квартиры, ваши родители вправе в договоре прописать, что половину расходов у нотариуса берет на себя Покупатель либо распределить расходы иным образом.

В отношении вашей доли. 

Чтобы ее получить можно заключить между вами и отцом договор займа (ст. 807, 808 ГК РФ).

Либо другой вариант: В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что определенную часть денежных средств Покупатель перечисляет на ваш расчетный счет в банке:

Покупатель оплачивает стоимость квартиры путем перечисления такой-то суммы на расчетный счет в банке, а такую-то сумму отдает на руки ФИО и ФИО.

Здравствуйте, Николай!

если у Вас доверительные отношения с матушкой, то, на мой взгляд, самым оптимальным было бы на основании статьи 248 ГК указать непосредственно в  самом договоре купли-продажи квартиры, что Ваша матушка получает большую часть денежных средств (т.е. например, 2/3). 

в соответствии же со статьей 248 ГК плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Добрый день! По моему мнению, никакие письма и гарантии не  нужны, тем более, что они будут не совсем законны.

Я вижу один вариант, который будет законным и будут соблюдены интересы всех сторон. Этот вариант вы сами написали в вопросе. То есть сначала дарение долей родителями вам, а затем совместная продажа этой квартиры.

Да, получится затратнее, но затраты можно уменьшить, если договор дарения и  купли-продажи составить самим, найдя образец в интернете. В договоре купли-продажи указать, куда и кому перечисляются или передаются денежные средства, пропорционально долям в праве на квартиру. 

Вариант по указанию в договоре о перечислении денег на ваш счет, если вы не будете продавцом. может не пройти, так как у покупателя может быть ипотека, а банк может не согласиться перечислять деньги третьему лицу, а не продавцу.