Собираюсь снять квартиру, правильно ли составлен договор?

Пункт Предмет договора 1.2.1, «НАЙМОДАТЕЛЬ является единственным лицом, уполномоченным на сдачу Недвижимости в аренду.» — а есть разница, как указать в контексте этого пункта, «в аренду» или «в наем»? Договор найма жилого помещения.

Алиса

Здравствуйте

Для вас разницы нет — но правильно писать конечно найм раз помещение жилое.

Аренда- это всегда не жилое помещение.

гк

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

«2.1.4. Вернуть все полученные денежные средства в качестве платы за наем, в случае несоответствия действительности любого подпункта п.1.2. настоящего Договора.»

Алиса

это больше формальность- но это на случай если например не уполномоченным лицом сдана квартира или она не принадлежит ему на праве собственности.

Это договор найма, и если он заключен с лицом, не имеющим права на сдачу квартиры в наем, то значит, и все пункты в договоре, в том числе и 2.1.4 и про возврат денег, не имеют юридической силы, так ведь? Нужно ли убрать этот пункт, или пусть будет?

Алиса

просто получается недействительность договора.

4) Про форс-мажор п. 3.3, там перечислены только война, наводнение, землетрясение. Но может случиться пожар не по нашей вине, и мало что еще, что стоит указать в договоре (что обычно указывают). Как это оформить в пункте?

Алиса

Вписать можно многое и пожар, и затопление и какие то запретительные акты гос органов. Но это естественно нужно подтверждать. Это они наверное просто откуда то скопировали

5) В пункт о взятии из депозита компенсации в случае причиненного материального ущерба, стоит ли добавлять «Размер причиненного ущерба должен быть документально подтвержден.»? Это в конфиденциальном соглашении, п 1.2.4.

Алиса

Обязательно это вписать как раз. И лучше дописать не просто действиями нанимателя, а именно при вине нанимателя. Это не совсем одно и тоже.

6) Оплату за найм планируется осуществлять наличными за каждый месяц проживания, как это лучше оформить? Наймодатель предлагает лист оплаты (дата, сумма, номер месяца сдачи, подписи сторон). Нужны ли расписки, или еще какие-то другие документы, подтверждающие получение платы в размере за конкретный месяц? Нужно ли порядок оплаты (получение месячной платы, составление соответствующего документа и тд) освещать в договоре?

Алиса

Такой вариант допустим. Иногда подписывают акт- что деньги переданы полностью, претензий нет. Можно этот порядок вписать в договор- это не плохо.

7) Договор будет заключаться не с собственником, а с его доверенным лицом, на что следует обратить внимание при изучении доверенности?

Алиса

Во первых если речь о физ лицах- то доверенность должна быть нотариальной, во вторых- смотрите чтобы было прямо указано полномочие- заключать договоры найма по этой доверенности.

8) Пункт 1.3 Конфиденциального соглашения, по закону оплата консьержа входит в «остальные платежи за пользование недвижимостью», или нужно прописать в договоре, что платит наймодатель?

Алиса

Можно вписать, и добавить еще что платежи за кап ремонт и иные за содержание имущества — тоже на наймодателе. Хуже от этого будет, просто чуть конкретнее пункт станет.

Здравствуйте.

1) Пункт Предмет договора 1.2.1, «НАЙМОДАТЕЛЬ является единственным лицом, уполномоченным на сдачу Недвижимости в аренду.» — а есть разница, как указать в контексте этого пункта, «в аренду» или «в наем»? Договор найма жилого помещения.

Алиса

Ст. 671 ГК РФ. Тут всё верно указано.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)

4) Про форс-мажор п. 3.3, там перечислены только война, наводнение, землетрясение. Но может случиться пожар не по нашей вине, и мало что еще, что стоит указать в договоре (что обычно указывают). Как это оформить в пункте?

Алиса

тут всё верно. Пожар придётся доказывать, что не по Вашей вине. К форс-мажору это не относится.

5) В пункт о взятии из депозита компенсации в случае причиненного материального ущерба, стоит ли добавлять «Размер причиненного ущерба должен быть документально подтвержден.»? Это в конфиденциальном соглашении, п 1.2.4.

Алиса

нужно.  Верно заметили. подтверждён и обоснован. Я бы так указал.

6) Оплату за найм планируется осуществлять наличными за каждый месяц проживания, как это лучше оформить? Наймодатель предлагает лист оплаты (дата, сумма, номер месяца сдачи, подписи сторон). Нужны ли расписки, или еще какие-то другие документы, подтверждающие получение платы в размере за конкретный месяц? Нужно ли порядок оплаты (получение месячной платы, составление соответствующего документа и тд) освещать в договоре?

Алиса

У Вас порядок указан в п. 1.1.2 конф соглашения. А оформлять лучше распиской. Но и как лист можно. Оплачено, месяц оплаты, подписи сторон.

8) Пункт 1.3 Конфиденциального соглашения, по закону оплата консьержа входит в «остальные платежи за пользование недвижимостью», или нужно прописать в договоре, что платит наймодатель?

Алиса

можно, чтобы не было споров. Лучше туда также включить и иные платежи (капитальный ремнот и т.д. также за счёт наймодателя).

«2.1.4. Вернуть все полученные денежные средства в качестве платы за наем, в случае несоответствия действительности любого подпункта п.1.2. настоящего Договора.»

Это договор найма, и если он заключен с лицом, не имеющим права на сдачу квартиры в наем, то значит, и все пункты в договоре, в том числе и 2.1.4 и про возврат денег, не имеют юридической силы, так ведь? Нужно ли убрать этот пункт, или пусть будет?
Алиса

формальный пункт. Ничего страшного. 

Теперь по договору. 

1. В целом нормально, но зачем делать отдельное соглашение и указывать там то, что можно было бы указать в договоре не очень понятно.

И тут бы ещё добавил

3.2. Риск случайной гибели или порчи Недвижимости лежит на НАНИМАТЕЛЕ.

в конце: " с момента подписания акта приёма-передачи помещения". При этом внимательно надо указать какое имущество передаётся и какие недостатки обнаружены.

Алиса, здравствуйте. 

1) В данном контексте это не имеет правового значения — найм жилого помещения не перестанет от этого быть наймом жилого помещения. Хотя правильнее, конечно, найм. 

2) Этот пункт можно оставить, но да. Если человек не имеет права на сдачу в аренду — не является собственником или не имеет доверенности — юридической силы договор иметь не будет лучше это проверить через выписку из ЕГРП. 

3) Пожар в квартире обычно работает по-другому. Это не форс мажор вроде землетрясения — это вполне конкретное причинение вреда нанимателем, соседями, управляющей компанией и так далее. В процессе нужно будет разбираться в том, кто вред причинил. Отдельно в договор можно включить формулировку, что вы отвечаете за вред только документально подтвержденный и при наличии вашей документально подтвержденной вины. 

4) Да, документальную подтвержденность в ваших интересах добавлять всюду. 

5) В договоре порядок оплаты и способ передачи лучше осветить, лист оплаты — вполне разумный вариант. Главное чтобы чётко были выставлены даты и подписи о передаче и получении денежных средств. Желательно от руки в формате «Такой-то денежные средства получил тогда-то»

6) Право на сдачу в найм конкретного жилого помещение. Право собственности собственника стоит проверить по ЕГРП.

7) Я бы настоятельно рекомендовал чётко расписать какие платежи кому надлежит оплачивать. Расплывчатость формулировки конечно может быть истолкована судом в Вашу пользу, но в договоре лучше просто указать всё. 

По самому договору: 

1. Я не до конца понимаю, зачем нужно «конфиденциальное соглашение» если оно по сути даже не имеет условия о конфиденциальности — на названии конфиденциальность не строится. Ну и да, если понадобится — в суд вы понесете и то, и другое. 

2. В акте приёма передачи рекомендую максимально чётко расписать все «косяки» квартиры чтобы потом вас не попытались заставить за них расплачиваться

а есть разница, как указать в контексте этого пункта, «в аренду» или «в наем»?

Алиса

Добрый день, Алиса!

Разница в том, что в соответствии с жилищным и гражданским законодательством вопросы передачи жилых помещений физическим лицам во временное пользование регулируются условиями договора найма жилого помещения. Но по нормативному регулированию этот вид договоров очень схож с договором аренды. В ст. 671 Гражданского кодекса РФ указано:

Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Поэтому можно сделать вывод, что если идет передача помещения физическому лицу, то речь идет о договоре найма жилья. Если же имущество передается юридическому лицу — тут может быть и аренда и найм.

«2.1.4. Вернуть все полученные денежные средства в качестве платы за наем, в случае несоответствия действительности любого подпункта п.1.2. настоящего Договора.»

Алиса

Речь тут идет о том, что Ваш контрагент говорит в п. 1.2, что  это квартира — его собственность, нет никаких третьих лиц, претендующих на имущество и т.д. А если окажется, что это неправда — он обязуется вернуть Вам деньги.

Это договор найма, и если он заключен с лицом, не имеющим права на сдачу квартиры в наем, то значит, и все пункты в договоре, в том числе и 2.1.4 и про возврат денег, не имеют юридической силы, так ведь? Нужно ли убрать этот пункт, или пусть будет?

Алиса

Отсутствие у наймодателя права передавать в найм имущество не означает, что он не должен вернуть те деньги, которые получил. Я бы не связывал это между собой.

) Про форс-мажор п. 3.3, там перечислены только война, наводнение, землетрясение. Но может случиться пожар не по нашей вине, и мало что еще, что стоит указать в договоре (что обычно указывают). Как это оформить в пункте?

Алиса

Допишите там, "пожар и т.д."

5) В пункт о взятии из депозита компенсации в случае причиненного материального ущерба, стоит ли добавлять «Размер причиненного ущерба должен быть документально подтвержден.»? Это в конфиденциальном соглашении, п 1.2.4.

Алиса

Да, можете добавить. Можете также указать, что в случае спора должна быть назначена экспертиза

Добрый день!

По договору коммерческого найма гражданину передается для проживания за плату на срок не более пяти лет жилое помещение (в частности, квартира) частного жилищного фонда. В договоре указывается описание жилья и размер платы за него. Также необходимо указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Предмет договора это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Необходимо  указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Если  жилое помещение сдается внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п., для того чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:
— составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
— определить ответственность за его сохранность;

Я не увидела размер и порядок внесение платы за пользование жилым помещением.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:
— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
— нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.
Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).
Желательно, чтобы при этом уточнить  порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

п. 2.1.4 в вашу пользу

п. 2.3.3. непонятна фраза «соответствующую часть расходов по использованию жилого помещения»

п. 2.3.4. при неисправности недвижимости???? противоречит п. 2.1.3.

п. 2.3.8 ??? в надлежащем состоянии с учетом нормального износа (все это требует, на мой взгляд определенности)

3.2 это как раз пожар не по вашей вине, а риск случайной гибели висит на вас

С уважением, Татьяна.