Раздел наследства (объекты недвижимости с разной стоимостью)

Мурат, добрый вечер!

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

Все зависит от Ваших исковых требований, поскольку мировое соглашение, как понял только определяет доли в имуществе.  Хотелось бы посмотреть, что написано в мировом соглашении. 

Я так понимаю, что Ваша цель, либо продать доли, либо выделить имущество в натуре. 

 Важно понимать, что написано в законе:

Согласно ч.1 -2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

 Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 -2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ч.1-3 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
 При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

При этом,  чтобы инициировать подачу иска действительно нужно направить уведомление/претензию для согласования выдела доли, либо продажи доли за определенную цену. 

С другой стороны есть вариант заключить ещё одно соглашение о перераспределении долей между дольщиками.

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Относительно рисков стоимости, то для продажи  доли, Вы можете устанавливать любую  свою цену. Относительно же выдела доли, то нужно будет найти строительного эксперта для получения нужного заключения о технической возможности раздела. 

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

На мой взгляд, что если уже договоритесь о разделе, то землю выделить также стоит, поскольку там важен вид разрешенного пользования. 

Самый  главный вопрос о надлежащем разделе имущества именно так, как Вы хотите, а не по долям в равных частях. 

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

Как указал выше, что нужно определяться с тем, что Вы хотите. Поправьте меня, напишите, что конкретно Вам нужно (выдел в натуре, продажа доли, распределение долей). 

Мурат, спор о разделе наследства у Вас уже был и обращаться снова в суд — бессмысленно (пункт 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). Мировое соглашение принято судом — его можно изменить только в случае когда оно не исполняется и это неисполнение существенно нарушает Ваши права. А у Вас в мировом — чисто по 25% каждому, то есть по факту так, как и есть на самом деле. То есть сейчас Ваше право ни кем и ничем не нарушается и оснований для обращения в суд у Вас нет. 

не тратьте ни время, ни деньги на этот суд — ничего нормального из этого не выйдет. Я считаю, что следует поговорить с этими сособственниками. Если не получается диалога между Вами — привлеките к переговорам третьих лиц. Так как у нас пользование совместным имуществом возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке — эта недвижимость может стать обременением для Вас всех  — Вы не будете соглашаться на их какие-то действия и предложения, а они — на Ваши. А самое страшное, что при продаже долей по частям — цена будет в несколько раз меньше, чем если бы продажа была целиком и выручка поделена пропорционально долям. 

Мурат, в очередной раз здравствуйте. Исходя из нашего прошлого общения, как я помню от подачи встречного иска о разделе наследственного имущества Вы отказались и его не подавали. У Вас мировое соглашение было заключено в рамках иска Ваших оппонентов об исключении имущества из наследственной массы? Если так, то считаю, что Вы можете подать сейчас иск о разделе наследственного имущества в натуре, ссылаясь на статью 252 ГК и 

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками
 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и формедоговоров.
2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.
3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства

При этом споры по разделу наследственного имущества в натуре подлежат рассмотрению в суде. Об этом указано в 

Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»

2. Раздел наследства

51. Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.

Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.

Теперь по Вашим вопросам

1. Был уже суд и заключено мировое соглашение. Не будет ли это препятствием к подаче нового иска?

У Вас не рассматривались требования о разделе имущества( мы говорили об этом в прошлых вопросах). Поэтому препятствий не вижу

2. Стоимость недвижимости: по кадастровой стоимости дом — 2,5 млн, участок — 250 т.руб, коммерция — 12 млн (стоимость существенно выше рынка). В рамках состоявшегося суда была произведена оценка недвижимости по которой дом и участок были оценены в 3,5 млн, а коммерция в 4,5 млн., но это пока в кадастре не отражено. Реальная рыночная цена дома — примерно 6 млн., коммерческого помещения — примерно 8 млн. Как это все может отразиться на перспективах иска, и как можно нивелировать возможные риски, связанные с разной стоимостью объектов?

Оценку необходимо производить по рыночной стоимости, высчитывать стоимость Вашей части наследства, его соответствие стоимости того имущества, что Вы просите передать в порядке раздела Вам и определять денежную компенсацию, выплачиваемую тем наследникам, стоимость имущества которых будет менее стоимости их доли в наследстве

3. Расположение объектов: Это фактически два дома на одном участке. Коммерческое помещение стоит на первой линии домов, и проход к дому и двору через арку, в коммерческом помещении. Не будет ли это препятствием в разделении объектов (хотя они по факту уже разделены, у них разный кадастровый номер)? Не нужно ли делить участок на две части, чтобы земля под коммерческим помещением принадлежала коммерческому помещению?

Соглашусь с коллегой Квоном, стоит делить земельный участок, дабы не было нарушений вида его использования. 

4. Насколько я знаю, прежде чем подавать иск, мы должны отправить досудебную претензию. Мы надеемся что получив ее наши оппоненты придут в чувство, и выполнят договоренности, но если нет, то придется подавать в суд, и, как я понимаю, объем требований в иске должен совпадать с досудебной претензией. Собственно, какой объем требований адекватно прописать в претензии, чтобы он был удовлетворен полностью?

В данном случае Вам необходимо доказать, что соглашение о разделе наследства между Вами не достигнуто, Вы предлагали его заключить и противоположная сторона отказалась от этого. Поэтому  составьте проект соглашения о разделе как Вы его видите, с учетом передаваемого имущества и компенсации,  и вручите противоположной стороне под роспись предложив время для ответа( как вариант вышлите заказным письмом с уведомлением о вручении). 

Все остальные аспекты разьяснял Вам при обсуждении  в прошлых вопросах. Если у Вас нет ссылок на них, скажите, я выложу.

С уважением Евгений Беляев