Продажа квартиры приватизированной в 1992 году

Question

Здравствуйте. Продаем с бабушкой её квартиру, хотим купить поменьше, чтобы ей меньше коммуналку платить. Нашли покупателя, все хорошо, они берут через ипотеку, соответственно, все операции через банк. Для банка нужно было собрать много бумажек, вплоть до записей из архива, но это все окей. Последнее, что они попросили - это нотариально заверенное согласие детей бабушки (моя мама и тётя) на то, что они в приватизации не участвовали и никаких возражений против продажи квартиры не имеют. На момент приватизации они были несовершеннолетними, но в 1992 году несовершеннолетние не участвовали в приватизации, соответственно ни в каких документах по приватизации они не записаны. Все остальные документы тоже сделаны на одну бабушку и прописана она там одна. Когда мои мама и тётя пошли делать эти согласия к нотариусу, он им сказал, что "если вы не участвовали в приватизации, значит она была оформлена незаконно, потому что вы должны были в ней участвовать". Кто прав: банк или нотариус? Может ли вообще банк требовать такую бумагу, хотя по старому закону мама и тётя не могут иметь никаких прав на эту квартиру? Может это был какой-то неквалифицированный нотариус? Заранее спасибо.

Елена Дроздова · Answer

Здравствуйте, Алексей! давайте начнём с этого вопроса. Может ли вообще банк требовать такую бумагу, хотя по старому закону мама и тётя не могут иметь никаких прав на эту квартиру? Банк требует те документы, которые считает нужным., и сделать с этим ничего нельзя. То есть, либо предоставляете документы, либо нет, это Ваше право. А требует он их потому, что Ваши мама и тётя, будучи несовершеннолетним на момент приватизации, имели безусловное право на участие в приватизации, то есть должны были быть включены в договор. Но на начальном этапе действия закона о приватизации нарушения допускались в большом количестве. Поэтому банк таким образом пытается застраховаться от оспаривания впоследствии Вашей мамой или тётей сделки.

Эмиль Искендеров · Answer

Когда мои мама и тётя пошли делать эти согласия к нотариусу, он им сказал, что «если вы не участвовали в приватизации, значит она была оформлена незаконно, потому что вы должны были в ней участвовать». Алексей Добрый день, Алексей! Нотариус прав в том смысле, что приватизация должна была состояться с включением в состав собственников и несовершеннолетних граждан. Верховный суд РФ давно уже установил в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, что: 6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. 7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение . И несмотря на то, что ст. 69 Жилищного кодекса РФ применяется с 2005 года (со вступления в силу ЖК РФ), ранее подлежал применению Жилищный кодекс РСФСР, который в ст. 53 имел аналогичную норму. Поэтому в-принципе несовершеннолетние дети действительно могли впоследствии оспорить сделку и включить себя в состав собственников. Вместе с тем тут надо учитывать срок исковой давности из ст. 181 Гражданского кодекса РФ, который может послужить объективным препятствием для восстановления гражданских прав, поскольку сделка может и не оказаться признанной в судебном порядке недействительной в части невключения детей в состав собственников. Кто прав: банк или нотариус? Может ли вообще банк требовать такую бумагу, хотя по старому закону мама и тётя не могут иметь никаких прав на эту квартиру? Может это был какой-то неквалифицированный нотариус? Алексей Нотариус прав в том смысле, что права детей бабушки были ранее нарушены. Что касается банка, то банк прав в том, что он страхуется от возможного предъявления со стороны детей бабушки в будущем требования в отношении данного имущества. Иначе может сложиться ситуация, когда покупатель купит имущество, банк получит в свою пользу обременение в виде ипотеки, а через пару дней в суд обратятся бывшие несовершеннолетние, чьи права при приватизации были нарушены и весьма увесистая доля в праве собственности на имущество тут же будет исключена из возможного имущества, на которое банк будет иметь право требовать обращать взыскание. Если Вы не собираетесь судиться за свое имущество — детям бабушки стоит договориться с собственником и обратиться к нотариусу, который оформит согласие. Ну а если они не хотят ничего оформлять — дети бабушки и не обязаны делать этого.