Налогообложение при продаже недвижимого имущества

Роман, добрый вечер!

Согласно ст. 217 НК РФ

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Если Вы (ООО или ИП) использовали в предпринимательской деятельности нежилые помещения, то от уплаты НДФЛ не освобождаетесь. 

Здравствуйте, Роман!

Вопрос, будет ли собственник платить НДФЛ от продажи нежилых помещений, если они находятся в его собственности более трех (пяти лет)?

Роман

исходя из информации в вопросе, на мой взгляд, большая вероятность, того что ФНС посчитает, что недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности и положения п.17.1 ст.217 НК применению не подлежать. соответственно необходимо уплачивать налоги с дохода.

в частности об использовании в предпринимательстве может говорить наличие ИП у физ. лица, само назначение объекта недвижимости, а также долгосрочная и неоднократная сдача недвижимости в аренду, а кроме того способ возникновения права собственности (покупка, а не например дарение или наследство)…

Если будет, то, если откроет ОКВЭД и продаст его как ИП, то при исчислении налога будет применяться положения о 70 % кадастровой стоимости?

Роман

положения п.5 ст.217.1 НК применяются только к налогоплательщикам НДФЛ, соответственно если ИП не будет на ОСНО, то нет.

Роман, у нас так отрегулировано налоговое законодательство, что согласно статье 217 НК РФ даже, если Вы свою квартиру сдавали хотя бы один день как ИП — даже через двадцать лет при продаже возникнет обязанность уплаты налога. 

По аналогичному делу есть интересные для вас формулировки: 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВ Л Е Н И Е
г. Тюмень Дело № А70-5227/2015

Суды правильно указали, что факт регистрации права собственности
объектов на физическое лицо не свидетельствует о том, что приобретение
данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках
предпринимательской деятельности. Право собственности на объект
недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него
статуса индивидуального предпринимателя в соответствии с пунктом 2
статьи 212 Гражданского кодекса и статьей 5 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении
от 29.10.2013 № 6778/13.
С учетом этого судами обоснованно отклонен довод предпринимателя о
том, что спорные нежилые помещения являлись собственностью
физического лица и не подлежали налогообложению в порядке,
предусмотренном главами 21, 23 Налогового кодекса.

Там документы от первой инстанции и до Верховного суда. 

Здравствуйте, Роман.

К сожалению, в вашей ситуации вам наверняка откажут в применении льготы по ст. 217 НК РФ

Согласно разъяснениям Минфина России в Письме от 28.04.2018 N 03-04-05/29350 доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке без применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом в Письме Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781 отмечено, что законодательство не обусловливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, учитывая, что ваша недвижимость коммерческая, использовалась в деятельности ООО, а затем сдавалась в аренду, льготу вам применить не позволят.

Для минимизации налогообложения рекомендую открыть ИП под УСН 6% и продать недвижимость заплатив налог 6% вместо 13% НДФЛ. При этом положения о применении 70% кадастровой стоимости применяться не будут.