Продажа доли кврартиры

Здравствуйте, прежде чем продавать свою долю третьим лицам она должна предложить купить эту долю вам по той же цене. Если она этого не сделает, то сделку можно оспорить и переоформить доли на себя.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

. Вопрос, — что реально может сделать на сегодняшний день, бывшая супруга? Есть ли законные инструменты, которые предотвратили бы подобного рода сделки? Как доказать, что подобная сделка, если она возможна, является незаконной? Есть ли рычаги, законы, которые бы

Алексей

Алексей, добрый день! Свою долю она вправе продать кому угодно предварительно письменно известив Вас об условиях сделки в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. И тут если цена будет все таки ближе к рынку с учетом того, что это доля, Вы сможете выкупить ее по более низкой цене либо ее купят какие то третьи лица. С долями детей ей будет сложнее т.к. нужно предварительное согласие органов опеки на продажу долей детей, но и его в принципе можно получить. Если продажа доли проходит с нарушением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ Вы вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав покупателя по такой сделке на тех же условиях. Но это маловероятно поскольку в силу ст. 42  218-ФЗ сделки по отчуждению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению и нотариус проверяет такие вещи

Доброго дня!

сть ли законные инструменты, которые предотвратили бы подобного рода сделки? Как доказать, что подобная сделка, если она возможна, является незаконной?

Алексей

У бывшей супруги есть возможность подобного требования, к сожалению для Вас, в судебном порядке, считаю, что она может в основание положить 

ст. 252 ГК РФ: 

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Если не согласны с отчетом, который предоставляется супруга, то можете самостоятельно обратиться в оценочную организацию для проведения оценки. Касаемо долей детей, то купить Вы их не можете, но может купить третье лицо, не являющееся детям близким родственником, после покупки, третье лицо может продать доли в праве Вам. Минусом также являются затраты на сделки, так как все они будут подлежать нотариальному удостоверению. Удовлетворит ли судья требования бывшей супруги — сказать не могу, так как у каждого судьи может быть своё мнение на одно и то же дело, но считаю, что шанс у жены есть.

Алексей, добрый день, впринципе она вправе продать свою долю в любом случае хоть дагестанцам, хоть рейдерам, при этом Вашу долю захватить в любом случае со стороны рейдеров будет проблематично, так как Вы являетесь собственником и без Вашего согласия Ваша доля отчуждена не будет. 

Согласно ст. 209 ГК РФ 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Если Ваши права будут нарушатся опять же со стороны дагестанцев или рейдеров, то на них законные рычаги давления найти можно, на жену нет. 

В Вашем случае я бы все-таки рекомендовал выкупать долю, спор лишь в цене, на моральную сторону не надо смотреть. 

Алексей, если она продаст свою долю дагестанцам — получит три копейки и-то в рассрочку. Ради интереса пообзванивайте конторы, которые занимаются выкупом долей — они расскажут сколько дадут за такую долю. 

Более того — отчуждение ей доли третьим лицам в Вашем случае будет противозаконной сделкой, на основании ст. 168-169 ГК РФ так как нарушает права детей. 

Более того — Вы имеете право в судебном порядке признать её долю незначительной и выкупить её согласно ст. 252 ГК РФ (имейте ввиду, что половину исков не удовлетворяют и ссылаются на одно определение Конституционного суда), при том, что вторую половину удовлетворяют, и это может быть один и тот же судья. При чем выкуп будет производиться согласно стоимости, которую в заключении укажут эксперты с учетом того, что это доля в однушке и невозможно ни определить порядок пользования, ни вселиться, так как там уже проживает другая семья, а не по рынку, как в ЦИАНе. 

Относительно вселения матери на долю детей — это не реально. Вот если бы её нужно было выселить с этой доли — были бы проблемы, но так как она в квартире не проживает — её не вселят. 

Во вложении я Вам прикрепил определение апелляционной инстанции по аналогичному делу, когда доля была продана третьим лицам. Почитайте — Вам будет интересно. Кстати, так покупатель был как раз квартирный рейдер