Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как выселить арендатора-неплательщика
01.12.16 г. Был заключён договор аренды нежилого помещения сроком на 36 месяцев. Зарегестрировать договор должен был арендатор., но он этого не сделал. Сейчас имеется задолженность по оплате 4 месяца. Сегодня на электронную почту арендатору отправили письмо претензию и уведомление о расторжении договора. Есть большая вероятность, что арендатор будет игнорировать уведомление и продолжать находиться в помещении. Какие дальнейшие действия. Спасибо
Ада, добрый день!
В договоре аренды предусмотрен внесудебный порядок расторжения?
Здравствуйте, Ада.
Проблема в том, что отсутствие регистрации Договора не влечет его недействительность при условии его надлежащего исполнения сторонами.
Вам нужно подавать иск в суд о расторжении Договора в связи с существенными нарушениями его условий Арендатором.
К таким нарушениям относятся: нерегистрация Договора аренды а также неуплата арендной платы 2 и более раз.
В претензии Вы предоставляли срок для устранения недостатков?
Гражданский кодекс
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
С уважением! Г.А. Кураев
Также хочу обратить Ваше внимание на то, что если Вашим Договором не предусмотрено направление претензий в электронном виде, то претензии необходимо отправлять по адресу местонахождения Арендатора, которые можно получить на сайте ФНС в разделе проверь себя и контрагента по выписке из ЕГРЮЛ.
После направления претензии вне зависимости от ее получения, соблюдение Вами претензионного порядка предполагается.
Гражданский кодекс
Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В дополнение.
Только после истечения предоставленного Вами разумного срока на удовлетворение Вашей претензии о регистрации Договора и об уплате задолженности, Вы имеете право обратиться с иском в суд о расторжении Договора аренды.
При этом, если на момент судебного разбирательства недостатки будут Арендатором устранены, суд откажет в расторжении Договора аренды.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС от 05 мая 1997 года №14 устранение нарушение в разумный срок после предъявления претензии является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении Договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
http://arbitr.ru/as/pract/vas_...
После вступления в силу решения суда о расторжении Договора и об обязании освободить арендуемые помещения, Вы будете вправе обратиться к судебным приставам и требовать его принудительного выселения.
С уважением! Г.А. Кураев
Ада, добрый день, для судебного разбирательства в дальнейшем, я бы на всякий случай продублировал претензию почтой россии и уведомление о расторжении договора, суды не очень любят доказательства в электронной форме.
В случае отказа и дальнейшего невнесения оплаты, следует расторгать догвоор в одностороннем судебном порядке в соответствии со ст. 619 ГК РФ:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В данном случае так же можно говорить о фактическом заключении договора поскольку было достигнуто соглашение по существенным условиям.
Вам следует руководствоваться п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
таким образом Вы фактически связаны обязательствами, что и следует говорить в суде, в том числе для целей взыскания суммы арендной платы.
Ада, здравствуйте!
Можете выложить договор?
На мой взгляд, что если договор не зарегистрирован и у вас имеются доказательства использования им переданного имущества, то нужно его расторгнуть через суд, и потребовать оплатить неосновательное обогащение.
Согласно п.1 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
о возврате исполненного по недействительной сделке;
Кроме того, с учетом слоившейся ситуации, полагаю, что нужно помимо направления претензии, позже обращаться в полицию.
Важно понимать, что насильно выселить или забрать имущество не стоит, так как Ваши действия могут быть квалифицированы как самоуправство (330 УК РФ, 19.1 КоАП РФ). В этом случае можете поменять замки. Если будете перемещать имущество, то только при наличии видеосъемки и подробной описи, так как арендатор может обратиться с заявлением о краже/самоуправстве и т.д.
В претензии стоит грамотно расписывать обстоятельства не регистрации договора, а также получения неосновательного обогащения, и сам факт расторжения договора+ что даете время на добровольный веызд и решение вопроса, а иначе будете обращаться в суд и полицию
Добрый день!
Зарегестрировать договор должен был арендатор., но он этого не сделал.
В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, последствия уклонения от государственной регистрации договора будут регулироваться п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. Необходимо также обратить внимание на то, что в соответствии с указанными изменениями срок исковой давности по требованиям, касающимся уклонения от государственной регистрации, будет составлять один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Данные изменения вступили в силу с 01.09.2013.
Арендодатель, уклоняющийся от госрегистрации договора аренды, вправе выселить арендатора из арендуемых помещений, если арендатор не обращался в суд с требованием о госрегистрации.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
"...7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.
Здравствуйте Ада.
Есть большая вероятность, что арендатор будет игнорировать уведомление и продолжать находиться в помещении. Какие дальнейшие действия. Спасибо
Если он добровольно не покинет помещение, нужно будет подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 ГК РФ, так как направлением уведомлением, если такое право дано договором (на расторжение договора в одностороннем порядке), договорные отношения между Вами закончились.
Данный порядок предусмотрен договором? Претензию и уведомление лучше направлять по адресу регистрации юридического лица.