Как юридически обезопасить себя при сдачи квартиры?

Здравствуйте,  Александр.

Данные обязанности Нанимателя и его ответственность за содержание имущества прописывается в Договоре.

Исполнения обязательств по возмещению ущерба также можно прописать неустойкой, обеспечительным платежом.

В любом случае, за вред, причиненный действиями Нанимателя или за его бездействие (в рамках договора) несет он, если иное не предусмотрено Договором найма.

Гражданский кодекс

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
 
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Александр, здравствуйте. 

В первую очередь, причинение вреда — в том числе бездействие — ляжет на причинителя вреда. 

ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В договоре в данном случае будет разумно разграничить ответственность — вменить в обязанность квартиранту в том числе ремонт инженерных сетей квартиры (чтобы внезапно ничего не лопнуло), при том же потопе требовать мгновенного информирования собственника чтобы тот мог поучаствовать в составлении акта Управляющей Компании — в том числе для выяснения причин. 

В договоре также следует максимально полно указать список имущества в квартире, чтобы никто не мог ничего «лишнего» из неё вынести. 

Добрый день, Александр!

Да, это все указывается в условиях договора найма.

 По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (ч.1 ст. 671 ГК РФ)

Вместе с тем,  рекомендуется указывать наличие обеспечительного платежа, который и будет гарантией возмещения в такой ситуации. Его размер можно определить любой. Обычно указывают в размере месячной оплаты. 

Для справки: Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. (ч.1 ст. 381.1 ГК РФ)

+ важно понимать, что в соответствии с ч.1 ст. 1064 ГК РФ Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Как раз при наступлении таких событий наниматель будет обязан возместить убытки, а наймодатель может иметь право удержать сумму убытков из обеспечительного платежа и потребовать его же пополнить.

В общем нужен грамотный договор. 

С уважением, юрист Дмитрий.

Александр, здравствуйте. Да особенно он себя никак не обезопасит. В случае затопления расположенных ниже квартир ответственность перед соседями будет нести собственник квартиры, т.е. Ваш знакомый. Однако в силу закона он имеет возможность взыскать убытки с нанимателя. Согласно п.1 ст.1081 ГК РФ

 Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом.

Хороший выход минимизировать имущественные и временные потери — застраховать свою гражданскую ответственность перед соседями. В договоре найма можно предусмотреть возложение обязанности по уплате страховой премии (по возмещению расходов собственника на уплату страховой премии) на нанимателя.

Здравствуйте, Александр.

Вред, причиненный соседям в результате залива, должен будет возмещать соседям именно причинитель вреда, то есть квартирант, в силу ч.1 ст.1064 ГК РФ. В то же время, если залив произойдет в результате ненадлежащего содержания инженерных сетей, то ответствественность будет нести сам собственник, поскольку  в  силу ч.2 ст.676 ГК РФ — то его обязанность, а следовательно и вина его. 

 Момимо обеспечительного платежа, неустойки и прочего, вопрос возможно решить путем страхования ответственности собственника и квартиранта.