Выселение недобросовестного нанимателя

Question

Здравствуйте! При заключении договора краткосрочного найма, при несоблюдении условий со стороны нанимателя, могу я его самостоятельно выселить, ограничить в доступе к жилому помещению путем замены замков или воспользоваться услугами полиции? Заключен договор краткосрочного найма. В указанное время мне наниматель не сдает квартиру. Могу ли я самостоятельно или, например, с представителями управляющей компании вскрыть квартиру, составить односторонний акт и передать, если оно будет, имущество нанимателя кому-нибудь на хранение или оставить хранить у себя по другому адресу? В договоре прописано, что я могу вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ в квартиру путем замены запирающих устройств. На сколько это законно? Возможно человек просто бросил квартиру, не сдав ее мне по акту. На звонки не отвечает. Мои действия? Вскрывать или подавать в суд, ждать решения, потом приставов. Тогда в квартиру я смогу получить доступ через полгода-год, а стоимость найма за это время еще взыскивать несколько лет, если она вообще взыщется. Если вскрою, то потом смогу обратиться в суд и взыскать ущерб в случае поломки мебели и прочего, будет ли это считаться нарушением неприкосновенности жилища?

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Роман! Сразу возникает вопрос — Вы являетесь собственником недвижимости? Или на каком основании заключали договор найма? В целом, если договор действительно содержит такие положения, как Вы указали В договоре прописано, что я могу вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ в квартиру путем замены запирающих устройств. Роман То безусловно можете вскрыть, составить акт и заменить замки, поскольку договор найма краткосрочный, то государственной регистрации он не подлежит и считается заключенным с момента его подписания, при этом если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то в данном случае Ваши действия будут абсолютно законными… В гражданском праве существует понятие как свобода договора (ст.421 ГК РФ) которой установлено, что Граждане и юридические лица свободны в заключении договора .Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. т.е. если в договоре установлены такие условия и он заключен, то Вы абсолютно правы… В указанном случае это не будет считаться неприкосновенностью жилища… Кроме того, соответствии со статьей 359 ГК РФ арендодатель вправе удержать имущество арендатора до надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате. В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 у арендодателя возникает право на удержание принадлежащего арендатору имущества только после прекращения договора аренды. При этом в соответствии с требованиями статьи 360 Гражданского кодекса РФ следует уведомить арендатора об удержании имущества и заблаговременно сообщить арендатору о времени и месте составления описи удерживаемого имущества арендатора. В случае неявки арендатора для составления описи имущества в назначенное время опись можно произвести в отсутствие арендатора, о чем сделать в документе соответствующую отметку. Опись имущества арендатора должна быть подробной, в ней указывают наименование вещи, ее примерную стоимость, ее состояние, а также лицо, ответственное за сохранность описываемого имущества. Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из статьи 343 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. Таким образом, при удержании имущества арендатора арендодатель обязуется обеспечить сохранность удерживаемого имущества. При несоблюдении данной обязанности у арендодателя возникает риск наступления неблагоприятных последствий в виде взыскания арендатором убытков при порче (утрате) имущества, что находит свое подтверждение и в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 N Ф03-43/2012 по делу N А51-5337/2011). В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Таким образом, арендодатель имеет возможность взыскать с арендатора арендную плату даже за тот период, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. а стоимость найма за это время еще взыскивать несколько лет, если она вообще взыщется. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Фактическое прекращение пользования арендатором арендуемыми помещениями не является расторжением договора аренды и снятием с арендатора обязанности по уплате арендных платежей. Арендодатель может требовать взыскания арендной платы за такой период. Данный подход изложен в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; Постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03 и ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). Если вскрою, то потом смогу обратиться в суд и взыскать ущерб в случае поломки мебели и прочего В случае нанесения повреждений арендуемому имуществу, вследствие чего состояние имущества значительно ухудшилось, а также при наличии иных обстоятельств, препятствующих праву арендодателя получать доходы от получения доходов с аренды, у арендодателя возникает право на взыскание убытков. Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. С уважением, Алина Пучко.

Максим Лавриненко · Answer

Здравствуйте, Роман! Вы имеете полное право осуществить описанные выше Вами манипуляции по следующим основаниям: 1. Вы являетесь собственником жилого помещения; 2. Срок найма (аренды) жилого помещения закончился; 3. В договоре найма прописаны условия о том, что вы можете вскрыть квартиру при уклонении нанимателя от ее сдачи, составить односторонний акт или ограничить его доступ к квартире путем замены запирающих устройств, и наниматель поставил под этими условиями свою подпись, следовательно с условиями договора согласился. Поэтому, если вы вскроете квартиру, это нельзя будет расценивать как нарушение ст. 25 Конституции РФ (Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом.), так как наниматель был ознакомлен с условиями договора найма жилого помещения, и был согласен с ними, о чем поставил свою подпись. Следовательно, в случае проникновения Вами в квартиру, воля проживающего в нем лица будет не нарушена.

Светлана Буланкина · Answer

Здравствуйте, Роман. Согласно ГК РФ Статья 688. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Договор у Вас краткосрочный и преимущественного права на продление у нанимателя нет. Вам сейчас стоит просмотреть условия заключенного договора, есть ли там пункт о пролонгации и есть ли обязанность, например, предварительного уведомления о расторжении (что указано в договоре важно для дальнейших действий). Если все условия по договору соблюдены с Вашей стороны, то вызываете представителей МКД и участкового (полицию) и вскрывайте дверь: это Ваша недвижимость: ГК РФ Статья 14. Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. , договор найма истек (если что), да и человек исчез — может ему нужна помощь или он мертвый в квартире. На месте составите акт на движимое чужое имущество, если таковое будет. Вещи чужие — на хранение и параллельно документы в суд, при необходимости (особенно, если у человека была регистрация). С нанимателя можно будет взыскать траты, например, за установку нового замка. Взыскать по поломке собственного имущества Вы можете, если в договоре было указано что и в каком состоянии Вы передавали при найме, т.е. потребуются доказательства.