Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как произвести расчет налога ИП на УСН при сдаче в аренду через агента?
ИП на УСН 6% сдает в аренду нежилое помещение через агента (по агентскому договору агент от своего имени привлекает арендаторов). Ежемесячно агент предоставляет ИП отчет и перечисляет ИП арендную плату за вычетом агентского вознаграждения (процента от суммы арендной платы). С какой суммы рассчитываетсч налог ИП: с общей суммы арендной платы, или с суммы, поступающей на счет ИП (за вычетом агентского вознаграждения)?
При применении УСН 6% объектом налогообложения является доход без учёта расходов. Что является в данном случае Вашим доходом — зависит от вида агентского договора, положенного в основу отношений. Так, если агент заключает договоры аренды от Вашего имени, то вся арендная плата является Вашим доходом, а агентское вознаграждение является Вашим расходом в ходе предпринимательской деятельности, который в целях налогообложения повторюсь учитываться не должен, т.е. объектом налогообложения должны выступать суммы, указанные в договорах аренды. При этом система движения денежных средств при таких отношениях должна быть иной — в начале вся сумма аренды должна зачисляться на Ваш р.с., а затем уже — выплаты вознаграждения агенту. Если же агент заключает договоры от своего имени, то вполне можно указывать в качестве объекта налогообложения суммы арендной платы, уменьшенные на величину вознаграждения агента, но всё это грамотно прописать в агентском договоре. А целесообразнее всё же применить конструкцию аренда — субаренда, т.е. документально оформлять агента вашим арендатором, а фактических арендаторов, а фактических арендаторов — субарендаторами агента.
В соответствии с ГК РФ:
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
Спасибо за ответ. А если агент будет перечислять ИП арендную плату за вычетом агентского вознаграждения и квартплаты? С какой суммы в этом случае платит налог ИП на УСН 6%? В моем случае агентом является управляющая компания, которая одновременно выставляет мне «квартплатные» счета.
Опять же с точки зрения налогообложения квартплата — это Ваши расходы, которые учитываются на другой УСН — 15% от доходы минус расходы. На УСН 6% учитывается оборот, т.е. в данном случае сумма договора аренды — если он заключен от Вашего имени. Если управляющая компания заключает договоры от своего имени, а Вам выплачивает некоторые суммы, то это ближе к отношениям субаренды (лучше бы к ним и свести либо грамотно всё прописать в агентском договоре) и тогда оплату коммуналки действительно целесообразнее «повесить» на агента и снизить налогооблагаемую базу… В настоящее время так или иначе для налоговой объект налогообложения — то, что поступает на Ваш р.с., но в случае проверки — будут смотреть договоры и по агентскому конечно могут возникнуть вопросы. Обнадёжу, что на УСН 6% если отчётность сдаётся во вовремя и задолженность по уплатам отсутствует, проверки бывают крайне редко…