Покупка квартиры с отказниками от приватизации

Здравствуйте, Константин!

На мой взгляд, указанных Вами мер вполне будет достаточно, чтобы максимально «подстраховать» себя.

Как указано в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

 

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Нотариально заверенное заявление о том, что отказники в курсе о продажи квартиры и согласны с прекращением их бессрочного права пользования этой квартирой и обязуются зарегистрироваться по новому месту жительства, как раз и будет играть роль соглашения, заключенного между Вами и данными «отказниками» о том, что их право бессрочного пользования прекращается, что они отказываются от него.

Но я бы рекомендовал ещё более «усилить» Вашу позицию и заключить с ними именно соглашения, а не просто их нотариально заверенные заявления.

Здравствуйте Константин.

— доступ в ячейку с 20% суммы квартиры после регистрации по новому месту жительства (остальная сумма используется для покупки собственниками этого самого места жительства, сделка альтернативная)

тогда у продавцов возникнет право залога до полного расчета по договору. Думаю так сделать не получится.

— нотариально заверенное заявление о том, что отказники в курсе о продажи квартиры и согласны с прекращением их бессрочного права пользования этой квартирой и обязуются зарегистрироваться по новому месту жительства

Думаю тогда тут лучше оформить виде договора (ст. 421 ГК РФ), о том что они обязуются после переоформления на Вас права собственности выписаться и не претендовать на проживания, с соответствующей неустойкой за срывы сроки. Либо вписать эти условия в договор купли-продажи, сделав их стороной обязательства.

— справки отказников и ПНД и НД.

Можно, чтобы подтвердить, что они были вменяемы.

В случае не выполнения данного пункта в срок Н дней, продавцы выплачивают покупателю (мне) неустойку в размере Н рублей в месяц до выполнения данного обязательства. (так вообще можно делать?)

Да можно, но с размером неустойки лучше не перебарщивать, а то ее могут срезать (ст. 333 ГК РФ).

Как-то так.

Добрый день.

Константин, полагаю, что

нотариально заверенное заявление о том, что отказники в курсе о продажи квартиры и согласны с прекращением их бессрочного права пользования этой квартирой и обязуются зарегистрироваться по новому месту жительства

Константин

ДУМАЮ, ЧТО при указанном пакете документов, снять их с регистрационного учета сможете в судебном порядке.

Но также, на сегодняшний день, не вижу препятствий в снятии с регистрационного учета. Они могут снятся с регистрационного учета и зарегистрироваться по приобретении нового объекта недвижимости, в паспортном столе их снимут с учета в отсутствии иного адреса регистрации.

292 ГК РФ, 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

— справки отказников и ПНД и НД

Константин

Это безусловно хорошо. Данные справки подтверждают их вменяемость.

— включение в ДКП пунктов о том, что подписание ДКП означает, что продавцы предоставляют бессрочное право пользования новым жильем своих отказников и обязуются зарегистрировать их в нем по месту жительства. В случае не выполнения данного пункта в срок Н дней, продавцы выплачивают покупателю (мне) неустойку в размере Н рублей в месяц до выполнения данного обязательства. (так вообще можно делать?)

Константин

Да, Вы можете данный пункт прописать (согласно ст. 421 ГК РФ), главное, чтоб потом данные выплаты производились (если будут недоразумения)

Константин, добрый день! В принципе конечно лучше избегать такой ситуации поскольку добровольный отказ от права проживания в данной квартире лиц, сохранивших такое права ввиду отказа от приватизации при наличии прав на участие в ней, лишает их права на проживание. Добровольный тказ выражается например в снятии с регистрационного учета по данному адресу. Нотариальное обязательство, при отсутствии места куда они смогут прописаться — а новые собственники просто могут отказаться их прописывать, конечно несколько упростит процесс их принудительного снятия с регистрации через суд но все таки не гарантирует этого со 100% вероятностью. Чт касается описанной схемы, тот тут надо учитывать, что согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ

 Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

поэтому в договоре КП желательно указать на неприменение данного правила хотя вопрос с полной оплатой тут является спорным поскольку Вы как покупатель свои обязательства по сути исполнили передав всю сумму в ячейку а ее получение уже по сути зависит т исполнения продавцами своих обязательств +предусмотреть штрафные санкции за нарушение срока выполнения требований о снятии с учета, но тут ведь и форс мажор в виде действий третьих лиц (собственников приобретаемой для переселения квартиры) может возникнуть