Вопрос по недвижимости и земельному участку

Question

Добрый день, в 2013 году по договору ДДУ был куплен таун хаус (по документам квартира в многоквартирном доме). В январе 2016 году, объект был сдан и передан покупателю по акту приёма передачи. Далее была в этом же месяце была цессия, продажа таун-хауса до регистрации прав собственности на нового собственника по договору цессии, далее была регистрация прав собственности на объект. В августе 2017 года новый собственник сделал дарственную своему несовершеннолетнему внуку, с регистрацией в росреестре, собственником стал внук 6-ти лет, попечителем до достижения ребёнком несовершеннолетия является по договору дарения его мать. Интересует земельный участок примыкающий к таун-хаусам, внутренняя огороженная земля, примерно 1,5 сотки на каждого собственника. Территория огорожена и находится на участке с одним кадастровым номером (на земле с этим кадастровым номер находятся 20-ть многоквартирных домов - таун-хаусов). Так как по закону земля прилегающая к таун хаусу (внутренняя закрытая территория) должна принадлежать владельцу в августе 2018 года в росреестр мы направили заявление о регистрации прав собственности на земельный участок на основании 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Росреестр сделал приостановку на основании 2-х причин : 1. Нет данных об отнесении участка в общедолевую собственность 2. Земельный участок с данным кадастровым номером находится в залоге у банка ОАО "Банк Санкт-Петербурга" (соответственно застройщик передал таунхаусы собственникам в собственность (регистрация в россреестре проведена) с земельным участком находящемся в залоге). Вопрос: каковы перспективы судебного иска, против залогодержателя об отмене залога, так как банк и застройщик как мне видится нарушили закон, передав объекты недвижимости с обременённым земельным участком, а по закону земля должна принадлежать собственникам таунхаусов на основании общедолевой собственности после окончания строительства. Межевание и включение участка в общедолевую собственность сделать не проблема (общее собрание собственников и т.д.), интересует законность обременения (передача собственникам таун - хаусов была в январе 2016 года, а обременение Банка на землю не снято до сих пор).

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Анатолий! Доброго времени суток! По моему мнению, Росреестр прав, так как на земельном участке с к.н. ....11 расположено больше 10 сооружений. Соответственно здесь скорее надо делить ЗУ в порядке ст.11.4 ЗК РФ. Но опять же у Вас залог у банка. Ситуация очень непростая. Здесь изначально следовало бы обратиться с грамотной жалобой в ГЖИ г. Санкт-Петербурга (в т.ч. через электронную приемную: https://www.gov.spb.ru/gov/otr... ). А вот уже далее думать по результату. Можно второй экземпляр жалобы и в прокуратуру Вашего района. Обжаловать действия Росреестра в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ или/и в порядке искового производства смысла просто нет.