Законна ли продажа (переуступка или иная сделка) чердака, входящего в состав общедомового имущества и называемого в настоящее время "мансардой", без согласия собственников квартир?

Здравствуйте

На самом деле из этих документов почти ничего не ясно.

В декларации стоит 3х этажное здание.

В фото с сайта росреестра- указано что это просто мансарда, но ниже указано что это уже квартира. То есть это не номер этажа, это сведения по конкретному помещению в частной собственности.

Если здание перестраивалось- об этом должны быть сведения.

И при этом если происходит реконструкция какая то, или затрагивается общее имущество собственников- то по жк- ст 44 — должно быть решение собственников.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Поэтому тут надо начинать с поиска этих документов и выяснения этих обстоятельств.

Если изначально строилось как 4х этажное- должны были быть изменения в проектной декларации.

После выяснения всех этих моментов — уже думать над исправлением- если решения не было- то можно через суд признать это незаконным. 

Если решение было- опять же его надо смотреть и проверять сроки, там по закону на его обжалование всего 6 мес дается.

 Здравствуйте Иван Иванович

 Согласно проектной декларации… в состав общедомового имущества включены: «помещения, не являющиеся частями квартир ..., в том числе чердак, крыша ...».… дом представляет собой 3-этажное здание с техническим подпольем и чердаком.

Все верно, согласно прилагаемому к вопросу  документу первоначальные данные были внесены именно в таком варианте.

 УК был получен ответ, что «помещения мансарды не входят в состав общедомового имущества и предназначены для проживания», а собственником «помещения мансарды» является некое ООО «Вита-Строй».

УК данный ответ ничем не обосновало со своей стороны, сославшись лишь на договор управления и что это объясняет с ее стороны, УК обязаны выполнять по договору задания собственников, она их исполнитель.

Но договор управления заключается собственниками с УК, поэтому если в договоре нет указание это общее имущество, ничего не мешает собственникам внести дополнения в данный договор, это их право по закону либо вообще отказать от услуг этой УК.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ:

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Более того, если в договоре управления о нем не указано, это ведь не отменяет положения федерального законодательства, т.е. в силу закона

Статья 36 Жилищного кодекса РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Т.е. в данной ситуации много вопросов к УК в первую очередь как выполняющей функции управления домом.

Здравствуйте Иван Иванович.

Дать полный и подробнейший алгоритм наших действий по признанию чердака общедомовым имуществом и признанию незаконными каких-либо сделок по нашему общедомовому имуществу;

На предыдущие вопросы коллеги ответили. Поэтому по алгоритму. Тут без суда не обойтись. Тут два варианта иска:

1.В соответствии со ст. 301 ГК РФ требовать возврата помещения из незаконного владения и признание на него права собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

аб. 3 п. 36

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

2. О признании права отсутствующим.

аб. 4 п. 52

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.