Заключение нового договора Аренды как Арендодатель ИП (вместо физ.лица)+ прием платежей от Арендатора физ лица + ответственность по пожарную безопасность
Необходимо правильно оформить договорные отношения по Аренде нежилого помещения. Ранее был заключен договор Аренды в котором Арендодателем было физ лицо – владелец помещения. Действовал с марта 2017 года. Заключен был на 11 месяцев. По завершении срока договора – ни одна из сторон никаких действий не предпринимала, хозяйственные отношения сохранились (стороны посчитали что договор автоматически продлился на новый срок без подписания договоров и новых доп соглашний.) Арендаторы: ООО, ИП и физ.лицо.
Сейчас физ лицо Арендодатель зарегистрировался как Индивидуальный предприниматель. Планируется перезаключить договора Аренды. В приложении пример договора, который планируется заключить с арендатором уже как ИП. Старый договор практически такой же по форме как в приложении.
Вопросы:
1) При заключении нового договора – надо что-то прописать относительно действия старого договора? Составить доп соглашение на этот счет (и с какой формулировкой)?
2) Как лучше отобразить то что внесенный ранее Арендатором «страховой депозит» зачитывается по новому договору?
3) Есть ли в приведенном договоре Аренды – какие-то риски для Арендодателя?
4) ИП Арендодатель открыл расчетный счет в банке, но не имеет онлайн кассы. Есть арендатор физ лицо. Есть законные варианты кроме Онлайн кассы для приема денег за аренду помещения от физического лица? (БСО до 1.07.2019? / перевод физ.лица по платежке через отделение банка на расчетный счет ИП?)
5) Как с Арендодателя максимально переложить ответственность за пожарную безопасность на Арендатора?
В новый договор была внесена корректировка в п.2.3.5: Вместо «…обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.» теперь там «…обеспечивать электрическую безопасность, обеспечивать соответствие помещения всем необходимым противопожарным нормам, соответствие стандартам пожарной безопасности и наличие всех необходимых элементов пожарной безопасности - указанная обязанность лежит на Арендаторе независимо от соответствия помещения противопожарным нормам на момент передачи помещения Арендатору.»
На текущий момент в помещениях установлена пожарная сигнализация. (но нет договора на ее техобслуживание) Есть планы эвакуации и огнетушители в необходимых количествах.
Что имеет смысл сделать Арендодателю и Какие еще документы имеет смысл подписать с Арендаторами кроме договора Аренды для того чтобы ответственность за пожарную безопасность была на Арендаторах?
- Договор Аренды.pdf
Касательно вопросов 3 и 5 – все понятно – спасибо!
По вопросу 1:
Достаточно такой формулировки добавленной с п.1.6 договора или это лучше отобразить иным способом?:
«1.6.При заключении договора – действие старого договора от __________ 201__г. прекращается по соглашению сторон.»
Можете привести пример конкретной формулировки для конкретных пунктов этого договора?
По вопросу 2:
Можете написать формулировку для уведомления от Арендатора «о зачете требований по страховому депозиту уплаченному ранее по договору от ____.» Что Арендодатель должен сделать с этим уведомлением?
Или как это сделать лучше? (забыл сразу еще один момент уточнить — в одном из договоров вместо физ лица в старом договоре будет фигурировать это же физ лицо в качестве директора ООО в новом договоре. остальные договора с теми же арендаторами)
Господа, юристы, спасибо за ответы! Все понятно, кроме 4 вопроса. Просьба уточнить информацию:
Повторю вводные — ИП на УСН 6% без сотрудников – является Арендодателем Нежилого помещения. Физическое лицо является Арендатором.
Если у Арендодателя есть онлайн касса – то все просто и понятно – платежи можно получать как наличными, так и на расчетный счет ИП любым способом.
Если же у ИП Арендодателя нет онлайн кассы, то какие есть другие возможности получать денежные средства от физических лиц и не получить в дальнейшем претензии от ФНС?:
4.1.Арендодатель имеет расчетный счет ИП, но не имеет БСО. Арендодатель может выставлять счет на оплату на физическое лицо. Если физическое лицо будет оплачивать данный счет через отделение банка (при этом откроет там расчетный счет?) – то в этом случае возможно не использовать ККТ и БСО? Если физическое лицо будет оплачивать данный счет через онлайн-банкинг с личного счета физ.лица?
4.2. Арендодатель не имеет онлайн кассу, но сделал обычные бумажные БСО, которые печатают в типографии. В этом случае он может принимать наличные от физического лица? Может ли он в этом случае принимать средства на расчетный счет? (и как в этом случае передавать бланки БСО клиенту?)
Только прописав необходимые условия о возложении такой ответственности.
Закон позволяет возлагать ответственность за пожарную безопасность на арендатора. Положения ГК РФ не регулируют, кто именно несет такую ответственность. Поэтому нужно применять положения ст. 421 ГК РФ «Свобода договора».
Позиция Верховного суда РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).
Постановление ФАС УО от 27.04.2010 по делу № А47-11585/2009:
Таким образом, ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности может нести любой титульный владелец (в том числе арендатор), а не только собственник объекта недвижимого имущества.