Правила определения фактичкской площади в новостройке без установленных перегордок

Маша!

Данные правоотношения урегулированы целым рядом федеральных законов: Гражданским кодексом РФ, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, передаваемого застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствиии с частю 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации и содержать, сведения о количестве в составе строящихся самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией. Площадь строящейся квартиры является одной из таких технических характеристик.
Факт опубликования проектной декларации в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ является одним из обязательных условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Таким образом проектная площадь квартиры должна быть известна гражданину на стадии заключения договора участия в долевом строительстве; по общему правилу, площадь квартиры, передаваемой застройщиком, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации застройщика.

Здравствуйте.

С одной стороны, учитывая, что Вам передается квартира по договору без перегородок (так сказать, свободной планировки), право установки которых принадлежит Вам, у Вас нет оснований для того, чтобы каким-то иным образом производить расчет площади. Ведь Вы можете как устанавливать, так и не устанавливать эти перегородки, определяться с их количеством и конфигурацией помещений. Поэтому предположу, что в указанном случае фактическая площадь квартиры будет определяться именно по общему периметру. 

С другой стороны Вы указали, что 

В проектной документации на плане квартиры изображены перегородки пунктирной линией, за счет которых общая площадь квартиры по экспликации уменьшается.

Маша

В ст. 7 Закона 214-ФЗ указано:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

То есть если в договоре, техпаспорте и строительной документации комнаты определены, то получается, что должны быть и перегородки по границам которые указаны в этих документах.Это по сути попытка застройщика сократить свои расходы на строительство (не возводить межкомнатные перегородки) и увеличить хоть ненамного площадь.

При этом согласно ст. 16 ЖК РФ 

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

То есть поскольку в проекте есть указание на перегородки и границы комнат, представляется, что перегородки должны быть установлены. Кстати, в случае, если желаемые Вами места установки перегородок не будут соответствовать проектным, то Вам придется согласовывать перепланировку. Ведь в БТИ согласно проектной документации планировка уже будет, хоть и по пунктиру.

Добрый день!

В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ,

если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Положения ст. 7 Закона № 2300-1 также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Положения ст. 7 Закона № 2300-1 также наделяют

потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Поэтому вы вправе претендовать на компенсации в случае расхождения между проектной и фактической площадями после постройки дома.

И снова добрый день. Дело в том, что как мы уже обсуждали в прошлом вопросе в Вашем договоре речь идет о передаче Вам квартиры в виде помещения без перегородок. В этом случае формально застройщик, предавая ее таким образом, прав. Но возникает вопрос о наличии некоего противоречия, поскольку по проекту перегородки есть(думаю в проектной декларации они обозначены), а значит площадь квартиры должна быть посчитана с учетом их существования, поскольку в соответствии с  ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

  1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав
 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В данном случае поддержу коллегу Берсенева в том, что условия договора, нарушающие права потребителя по сравнению с законодательством недействительны. Считаю, что после возведения перегородок Вы будете вправе обратиться с требованиями к застройщику, ссылаясь на то, что условия договора о передаче квартиры, не исключая из ее площади площади присутствующих в проекте перегородок нарушает, Ваше право потребителя на то, что бы условия договора не нарушали Ваших законных прав —

Закон РФ  «О защите прав потребителей»
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В связи с чем оно  является недействительным. В  Вашем случае передача квартиры без перегородок( я сейчас о площади квартиры где перегородок нет) нарушает как раз Ваше право на соответствие квартиры требованиям проекта- статья 7, приведенной мной ранее  214 -ФЗ, т.е. обьекта с соответствующими перегородками, площадь которых не должна входить в площадь квартиры в соответстии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ»

3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:…

в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;

помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;

все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

3.37.Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Это пожалуй все что можно предложить на настоящий момент. Считаю, что пока перегородок нет, вычесть их площадь нельзя. Ну и, как и говорил в прошлом вопросе, вопрос скорее всего будет решаться только в суде. С уважением Евгений Беляев