Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры : один из супругов(владельцев) признан недееспособным
Здравствуйте.
Смотрю квартиру доя покупки. Квартира в собственности с 2007г
А там собственники муж с женой. Пенсионеры уже.
У мужа недавно альцгеймер. Признан недееспособным. Жена опекун. Ведет сделку крупное агентство недвижимости. Говорят что сами заинтересованны сделать чистую сделку.
У меня одобрена ипотека от сбербанка.
Вопрос. Стоит ли связываться с такой квартирой?
Как обезопасить себя?
Варианты титульного страхования тут актуальны?
Ниже текст от агента недвижимости:
Ольховая 2
Документ-основание: договор купли-продажи 2007 года. 1 собственник.приобретали квартиру в браке, поэтому на регистрацию необходимо согласие супруга на продажу. На сегодняшний день супруг недееспособен. Есть распоряжение органов опеки о том,что его опекуном назначена супруга. В стандартной ситуации опекун даёт свое согласие на совершение сделки . В нашем случае, опекун не может дать самой себе согласие на продажу. Поэтому Росреестр запрашивает у нас разрешение на продажу от органов опеки. В свою очередь опека согласовывала свои полномочия в этом случае с Росреестром и судьей,и приняли решение,что выдадут нам постановление с разрешением продажи квартиры,но с фиксацией половины стоимости квартиры (супружеская доля) на отдельном счету.
Уважаемый Сергей! Доброго! По уму, конечно, надо видеть сами документы. То факт, что ПАО «Сбербанк России» дал согласие на кредит под Вашу сделку -это признак того, что с такой квартирой можно связываться (банк сам проводит достаточно серьезную правовую экспертизу).
Но повторю, надо все смотреть (расширенную выписку из ГРН
ГРН, справку с паспортного стола, разрешение ОМС на продажу).
Здравствуйте, Сергей.
В свою очередь опека согласовывала свои полномочия в этом случае с Росреестром и судьей, и приняли решение, что выдадут нам постановление с разрешением продажи квартиры, но с фиксацией половины стоимости квартиры (супружеская доля) на отдельном счету.Сергей
В таком случае я рисков каких-то особых для Вашей ситуации не вижу. Если будет согласие от опеки — то сделка будет законной. Но! Вам нужно будет видеть это согласие и видеть какие конкретно условия там прописаны — потому что несоблюдение этих условий может повлечь признание сделки недействительной.
Вот как Вы пишите — специальный счёт опека требует. И пусть тогда в договоре купли-продажи сразу будет прописано, что Вы переводите часть денег именно на этот счёт. Потому что если сначала переведёте супруге — надеясь, что она сама их туда положит — опека в дальнейшем может куплю-продажу оспорить.
Вот как пример по несовершеннолетним подопечным — разницы по сути нет. Продавец не выполнил условия — и сделка стала под вопросом:
Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1
При рассмотрении дела в суде истец указывал на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети
... Этот довод имеет существенное значение, поскольку заключив оспариваемую сделку, Хилажева Т.В. не выполнила требование…
При рассмотрении дела суду также не было представлено доказательств того, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетних были соблюдены, а именно часть полученных от продажи квартиры денег была депонирована на счет детей в кредитном учреждении или израсходована в их интересах,
Сергей, добрый день! Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок,… влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
если есть согласие органа опеки на такую сделку, обговорены условия такого согласия (денежные средства на отдельный счет) то в общем то нет причин отказываться от такой сделки если вариант Вас устраивает
Здравствуйте, Сергей. Согласна с коллегами — при наличии разрешения органов опеки на продажу, не вижу подводных камней. Однако это означает, что уполномоченные органы признают, что квартира принадлежит обоим супругам, в том числе, опекаемому лицу. Согласно п.2 ст.54 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Сделка будет нотариально удостоверяться?
А вариант страхования титула сделки спасает от каких либо действий по отмене соглашения?
В общем-то это возможно. Но, во-первых, готовьтесь, что это будет стоить довольно недешево, а во-вторых, нужно будет очень внимательно изучить условия страхования — какие страховые риски там будут, какие условия наступления страхового случая и как они конкретно будут прописаны. Здесь именно нужен формализм. И обязательно предусмотреть такой риск, как признание сделки недействительной, изъятие квартиры, в тмо числе, по причине незаконного распоряжения имуществом недееспособного.