Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Банк не одобряет объект недвижимости (хотя аналогичный объект уже в ипотеке есть у меня)
С 2012 по 2017 год застройщик ООО «***» отстраивал поселок. Продавал участки, на участках строил отдельные дома и «квадрексы» - блокированные дома на четырех соседних участках (замечу, дома блокированные и кому-то может показаться иное, но общих стен не имеют). Один из таких домов блокированной застройки имею в собственности, куплен в ипотеку в Сбербанке в 2016 году. Дом был поставлен на кадастровый учет в 2016 году застройщиком по декларации об объекте недвижимости, продан мне как готовый объект, участок - Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Сейчас пытаюсь оформить еще одну ипотеку в том же Сбербанке, саму ипотеку (кредит) банк одобряет, но не одобряет объект. Поставлен на кадастровый учет в 2015 году (в порядке пункта 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на основании заполнения Декларации об объекте недвижимого имущества от 22.01.2015 по Форме утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447, с выдачей свидетельств о государственной регистрации права, в котором указано на регистрацию права собственности на объект имущества "жилой дом" (т. 2 л.д. 116 - 117). ).
Отказ юристов банка (разобью на пункты):
«1. В соответствии с выпиской из ЕГРН, видом разрешенного использования земельный участок является для ведения дачного строительства, земельный участок сельхоз назначения. В связи с этим на данном участке возможно строительство жилого дома, садового дома.
2. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекс РФ определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
4. Из представленных документов следует, что объект недвижимости не является ни индивидуальным жилищным строительством, ни садовым домом.
5. Строительство дома осуществляется в соответствии с правилами планировки и застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения актуализированная редакция СНиП 30-02-97*, утвержденные Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. N 849.
6. Таким образом кредитование данного объекта не представляется возможным, так как назначение земель не соответствует статусу построенного дома.»
По п.1 противоречий не вижу, Объект: «Здание», Назначение «Жилой дом» - это из выписки ЕГРН
Второму пункту соответствует, есть все коммуникации: вода, эл-во, газ, все необходимые помещения согласно техническому паспорту.
Пункт 3 «Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекс РФ» - данный пункт введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ я не прав что считаю, что данный пункт не может распространяться на на уже зарегистрированные объекты недвижимости т. к. «соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского
законодательства не имеют обратной силы» ?
Так же в примечании к данному пункту указано:
Параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Что в свою очередь говорит о регулировании "возводимых" в настоящее время т. е. в процессе стройки, объектов, а не уже построенных и находящихся на кадастровом учете.
П. 5. Согласно СНиП 30-02-97*, утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. N 849 (на которые ссылаются юристы банка):
п.6. Планировка и застройка садовых участков:
6.4.* На садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения…
6.5.* Абзац второй - Допускается группировать и блокировать строения (или дома) на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке.
Юристы банка не отказывают в кредитовании даже части дома, хотят, чтобы собственник переделал документы в Росреестре превратил Жилой дом в часть жилого дома (уверен, что соседи по блокированной застройке с этим согласны не будут), либо переделать в садовый дом, но данный дом предназначен для постоянного проживания, постройка капитальная и это странно признавать полноценный Жилой дом в Садовый.
Подскажите, какие еще аргументы могут помочь доказать юристам банка законность постройки? Отказ еще не окончательный на стадии переговоров.
Уважаемый Павел! Доброго! Немного неясно. Если у Вас сооружения стоят на кадастровом учете и зарегистрированы права Продавца, то с какой стати банк сомневается в выдаче кредита по данному сооружению, уж тем более сопоставляя с категорией ЗУ и ВРИ?
Если логически-то?
Далее, в силу ст.41 федерального закона от 02.12.1990 N 395-1
(ред. от 03.08.2018) «О банках и банковской деятельности»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 26.09.2018)
Надзор за деятельностью кредитной организации осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами.
Здесь скорее просто жалоба в ГУ ЦБ РФ региона и рассмотрение вопроса о смене банка.
Добрый день! Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
имеют самостоятельные системы вентиляции;
имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В связи с чем, даже блокированные дома (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) можно отнести к категории жилых домов однокомнатных при наличии отдельных подключений к инженерным и внешним сетям и отсутствии общих с соседями помещений.
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано,
. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Вы можете воспользоваться данной трактовкой для обоснования своей позиции перед банком.
Добрый день, Павел.
Считаю, что банк отказывает незаконно.
Во-первых, объект недвижимости зарегистрирован как жилой дом, т.е.
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).
Во-вторых, требования банка переоформить жилой дом в часть жилого дома или в садовый дом необоснованны, поскольку дом уже оформлен как жилой дом, и статус «жилой дом» не оспорен.
Вы можете выложить скан свидетельства о праве собственности и выписку из ЕГРН в отношении дома?
Добавлю, что понятия «жилой дом» и «объект индивидуального жилищного строительства» по сути идентичны. Учитывая, что по документам объект является жилым домом, то требования банка не основаны на законе.
ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
39. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Добрый день!
Сегодня в телефонном разговоре Омбудсмен Сбербанка дал разъяснения по отказу в одобрении объекта. Акцентировав мое внимание на том, что дальнейшего рассмотрения моего обращения не будет. Т. е. они готовы выслушать мои «вопросы» и дать на них «ответы». Хотя у меня к ним не «вопросы», а аргументы их неправоты, но юристам банка это не интересно. Сегодня их не устроило, что на наших землях не предусмотрена возможность блокированной застройки, т. е. они признали дом не частью дома, а блокированной застройкой. Хотя СНиПы на которые ссылаются юристы такую застройку на этих землях не отрицают. Когда у Омбудсмена закончились ответы на мои аргументы, она сказала, что банк вообще-то может отказать в одобрении объекта без указания на то причин. И что я могу оспаривать данную ситуацию в других инстанциях. На что я ответил ей, что, если бы юристы не отказывали по объекту ссылаясь на законы, у меня не было бы к ним вопросов, а поскольку они трактуют законы неверно, возникла спорная ситуация.
Письменный ответ с разъяснениями обещали прислать на эл. почту до конца недели.
В праве ли банк отказывать по объекту недвижимости по ипотеке «без указания причин отказа»? Ведь это не просто кредит.
Если банк отказывает по объекту недвижимости незаконно, то какие именно мои права они нарушают и могу ли я обратиться с этим в суд?
Или «простые смертные» у банка просто «просят», а банк может делать все, что угодно? При этом тот, кто «просит», должен тратить деньги на оценку, терять выгодное предложение по объекту или деньги в случае оформления ипотеки в другом банке на менее выгодных условиях…
Здравствуйте, Павел! Вы всё верно понимаете и правильно толкуете закон. Проблема только в том, что банк — это коммерческая организация, целью деятельности которой является получение прибыли и эту самую прибыль они и боятся потерять, опасаясь того, что займ останется без обеспечения. Действительно, некоторые несоответствия в части вида разрешённого использования и назначения объекта у Вас есть.
На аргумент банка о переоформлении жилого дома в часть жилого дома можете привести следующие контраргументы. С введением в действие ФЗ 3 218 право на часть жилого дома более не регистрируется вообще.
Письмом Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»
В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест.
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Переоформлять объект, безусловно, не нужно. Аргументы банка, прямо скажем, по существу ничего не значащие. Настаивайте на том, что право на объект зарегистрировано надлежащим образом, не оспорено и недействительным не признано. И оснований для такого оспаривания я лично не вижу.
Есть ещё такая полезная практика, содержащаяся в апелляционном определении Верховного Суда республики башкортостан от 2 октября 2017 г. по делу N 33-20772/2017
такая характеристика здания как «жилой дом блокированной застройки» не имеет правового значения и для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, поскольку назначение зданий в государственном кадастре недвижимости определяется через характеристики «нежилое здание», «жилой дом», «многоквартирный дом» (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), внесение сведений о характере застройки здания законодательством не предусмотрено, следовательно, не влечет для истцов каких либо правовых последствий.
У Вас назначение здания — жилой дом- не противоречит данным земельного участка.
Сегодня в телефонном разговоре Омбудсмен Сбербанка дал разъяснения по отказу в одобрении объекта. Акцентировав мое внимание на том, что дальнейшего рассмотрения моего обращения не будет. Т. е. они готовы выслушать мои «вопросы» и дать на них «ответы». Хотя у меня к ним не «вопросы», а аргументы их неправоты, но юристам банка это не интересно. Сегодня их не устроило, что на наших землях не предусмотрена возможность блокированной застройки, т. е. они признали дом не частью дома, а блокированной застройкой. Хотя СНиПы на которые ссылаются юристы такую застройку на этих землях не отрицают. Когда у Омбудсмена закончились ответы на мои аргументы, она сказала, что банк вообще-то может отказать в одобрении объекта без указания на то причин. И что я могу оспаривать данную ситуацию в других инстанциях. На что я ответил ей, что, если бы юристы не отказывали по объекту ссылаясь на законы, у меня не было бы к ним вопросов, а поскольку они трактуют законы неверно, возникла спорная ситуация.
Письменный ответ с разъяснениями обещали прислать на эл. почту до конца недели.
В праве ли банк отказывать по объекту недвижимости по ипотеке «без указания причин отказа»? Ведь это не просто кредит.
Если банк отказывает по объекту недвижимости незаконно, то какие именно мои права они нарушают и могу ли я обратиться с этим в суд?
Или «простые смертные» у банка просто «просят», а банк может делать все, что угодно? При этом тот, кто «просит», должен тратить деньги на оценку, терять выгодное предложение по объекту или деньги в случае оформления ипотеки в другом банке на менее выгодных условиях…
Уважаемый Павел! Доброго еще раз! В дополнение: если честно, то, Банк немного не прав.
Может реально имеет смысл рассмотреть вопрос о смене банка?