Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое
Добрый день!
Планирую перевод жилой квартиры многоподъезного дома в коммерческую недвижимость с последующим выводом отдельного входа.
Помимо списка документов согласно ЖК РФ Статья 23, в администрации просят согласие более 50% собственников от общего количества голосов дома.
Не могу найти на основании чего это требуется.
Собрал 42% голосов. Возможно нужно более 50% не общего количества голосов дома, а большинство участвующих в заочном голосовании (при собрании кворума)?
Помогите понять текущие требования по согласию жильцов дома.
На данный момент выходит новый законопроект http://sozd.duma.gov.ru/bill/542922-7, который подробно описывает требования по согласию. Но он еще не вступил в силу.
Алексей, добрый день!
Зависит от того, будут ли проводиться «манипуляции» с общим имуществом МКД. В таком случае, орган местного самоуправления может потребовать предоставление согласия остальных собственников, согласно п.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ:
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как отметил Верховный суд в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008):
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Предполагаю, что Ваши действия затрагивают общее имущество, поэтому необходимо согласие собственников, которое решается на собрании собственников жилья. При этом, собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Возможно, отсюда идет упоминание этого количества собственников.
Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, определён в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ-
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
При чём, документы указанные в пп.3 и 4 заявительвправе не предоставлять,(часть 2.1 указанной статьи), а также — в п. 2, если право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Данный перечень, как видим- исчерпывающий ирасширительному толкованию не подлежит, никаких решений общего собрания собственников не требуется.Общее собрание собственников решаеттолько вопросы использования общего имущества многоквартирного дома.
А вообще- компетенция общего собрания собственником МКД определена в ст. 44 ЖК РФ и вопрос о переводе в нежилое помещение никакого отношения к компетенции собрание вообще не имеет
Вам не следует идти на поводу незаконных «требований» чиновников, а обратиться с жалобой в прокуратуру. Прокурор вынесет представление об устранении администрацией нарушений законодательства в соответствии со ст.24 ФЗ «О прокуратуре РФ».
Удачи Вам
Судебная практика также подтверждает данный факт. Ниже привожу извлечения из Определения Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 18-КГ17-185:
Спасибо за развернутый ответ.
В пункте 1 статьи 46 ЖК есть описание по решению собственников. В том числе и по реконструкции. Здесь уже речь идет о согласии не всех собственников, а более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.
А в части 2 статьи 40 пишется о согласии всех собственников. По практике — на какие цифры тогда можно ориентироваться?