Покупка квартира в долевой собственности (таунхаус)

Здравствуйте

2) У этого дома нет адреса, в документах сейчас записано ул. Центральная, участок 103. Продавец говорит, что перед продажей занялся этим вопросом и выяснилось, что дом нужно переоформлять, т.к по документам он должен быть 4-х этажным (имеется подвальный этаж). Далее он предлагает нам этот вопрос решать, после покупки

Какими последствиями могут обернуться вышеперечисленные условия?

Не смогут ли другие собственники претендовать на мою квартиру?

Насколько муторно переоформлять дом?

Также как они умудрились не верно оформить дом изначально?

Стоит ли вообще ввязываться в данную сделку?

Денис

вот тут однозначно нет

пока этот вопрос не решен- даже думать не надо об этом сделке.

Дело в том что если речь только об участке — формально- еще не факт что там стоит по документам росреестра этот дом вообще, не говоря уже о его этажности.

Во вторых — никто после покупки вам гарантий положительного исхода- не даст. И потом будет это все на вас лежать- без каких то гарантий решения вопроса. 

У вас объект- не квартира- а часть дома — это тоже меняет ситуацию- потому что квартира- это четко определенное имущество- где собственник вы- а тут у вас- часть дома- где собственник вы и еще 2 — таким образом все вопросы формально по этому имуществу решать придется в 3. А будет ли между вами согласие или нет- кто знает.

собственность думаю там на дом именно долевая

гк

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ну и конечно вообще с такими постройками проблем всегда хватает — как с вопросами жкх — так вот и оформления прав

выписку на дом из егрн не получали?

1) Квартира не выделена в натуре (по документам нам предлагается купить 1/3 часть дома и 1/3 часть участка земли).

Денис

Здравствуйте. На мой взгляд у такой покупки масса проблем. Во-первых, Вы действительно покупаете долю в праве, а не приобретаете что-то конкретное в собственность. Это означает, что при желании других лиц Вы можете быть ввергнуты в существенные споры по поводу определения порядка пользования общей долевой собственностью, которые вовсе не факт, что приведут к желаемому Вами результату.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

И это конечно самое основное.

Во-вторых, что значит нет адреса? Дом вообще зарегистрирован как объект недвижимости в Росреестре?

Денис, здравствуйте. Как следует из Выписки на земельный участок, он принадлежит к землям населенных пунктов и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (это приусадебный земельный участок). Согласно п.2 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Смотрим пункт 39 ст.1 ГрК РФ:

 объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

То есть фактически объект ИЖС предназначен для проживания одной семьи и не может быть разделен на квартиры. Фактически у Вас построен многоквартирный жилой дом. Для того, чтобы Вам впоследствии оформить долю как квартиру, надо менять ВРИ земельного участка. При этом мы не знаем, предусмотрено ли требуемое Вам ВРИ (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) градостроительным регламентом для данной территории. Чтобы это узнать, надо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки муниципального образования. Чтобы обезопасить себя (ввиду того, что собственность долевая, а фактически покупаете квартиру), я бы потребовала от продавцов соглашение, заключенное между ними и остальными собственниками (собственниками других квартир), о порядке пользования общим имуществом (жилым домом и земельным участком). При этом надо иметь в виду, что если местная Администрация «встанет в позу», при наличии сведений о том, что дом фактически является многоквартирным, они вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки (так как земля предназначена для ЛПХ). Важно также уточнить — получалось ли разрешение на строительство дома. Без разрешения (пусть даже оно выдано на строительство объекта ИЖС) у Администрации больше шансов признать постройку самовольной (в этом случае объект подлежит сносу). С учетом всего изложенного, если ПЗиЗ не предусмотрен основной ВРИ «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» для данной территориальной зоны, я считаю, покупать объекты в таком виде очень рискованно.