Участок ЛПХ + ВВРИ 2.7 Обслуживание жилой застройки. Можно ли в жилом доме сдавать комнаты в наем?

Question

Есть жилой дом на участке ЛПХ, земли поселений. Получен ВВРИ 2.7. Без этого ВВРИ нельзя использовать частный дом в коммерческих целях для сдачи в наем комнат. Но если есть этот ВВРИ, вопрос можно ли использовать именно этот частный дом , где постоянно проживает собственник использовать для сдачи 10 комнат в долгострочный наем физ. лицам ? Будет коммерческая деятельность. И позволяет ли вообще индивидуальный жилой дом вести именно такую коммерческую деятельность, а именно сдача внаем жилых комнат? То есть может ли этот ВВРИ (коммерческая деятельность, например 4.7) распространяться на жилой дом? или обязательно отдельно стоящее нежилое здание для этих целей? Именно гостиничной деятельности не будет. Будет долгосрочный наем жилых комнат, но много комнат и разным людям с целью извлечения прибыли. Важное замечание. Жилой дом оформлен в собственность по упрощенке по декларации. Разрешения на строительство нет, акта ввода в эксплуатацию нет. А поанируется использование в коммерческих целях, есть судебная практика, где косвенно судья на это ссылается. Но с другой стороны деятельность связана со сдачей внаем жилых комнат, но систематической.

Андрей Власов · Answer

Руслан, добрый день! Согласно классификатору видов разрешенного использования ЗУ вид 2.7 входящий в раздел 2 «жилая застройка» не предполагает возможность использования данного участка для сдачи комнат внаем с целью извлечения прибыли поскольку К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых: — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха); поэтому при проверке использования ЗУ по назначению будет штрафпо ст. 8.8 КоАП РФ + предписание, в случае неустранения нарушений штраф за неисполнение предписания и т.д.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Руслан. Коллега прав, Вы зря ставите минусы, это не конструктивно. ВРИ 2.7. не дает права на сдачу помещений для временного размещения граждан. Этот вид разрешенного использования предназначен для обслуживания жилой застройки, гостиниц, то есть, для размещения вспомогательных помещений к жилому дому, зданию гостиницы. Для использования помещения для размещения граждан необходим ВРИ 4.7. Гостиничное обслуживание Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 Классификатор видов разрешенного использования земельных участков Гостиничное обслуживание Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них 4.7 Возможно сохранение указанного жилого дома и ВРИ ЛПХ если это допустимо Вашими Правилами землепользования и застройки. Плюс Вам необходимо либо отдельное нежилое здание (гостиницу) строить на этом участке после получения ВРИ 4.7. или жилой дом переводить в нежилое помещение в установленном порядке с получением разрешения на строительство. С уважением! Г.А. Кураев

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Руслан! Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, http://www.consultant.ru/docum... При этом 1. К жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната . http://www.consultant.ru/docum... Кроме этого, внесенными изменениями с 04.08.2018г. в ГрК РФ установлено понятие для индивидуального жилого дома… объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании , и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. В новом, уточненном определении объекта ИЖС исключено понятие «предназначенный для проживания одной семьи» В случаях, когда сдается в аренду недвижимое имущество, принадлежащее физическому лицу на праве личной собственности, отношения арендодателя регламентируются договором аренды (найма), т.е. договором гражданско — правового характера, заключаемым в соответствии с положением гл.34 ГК РФ. В данном случае у арендодателя по существу отсутствует предпринимательская деятельность как таковая, поскольку физическое лицо сдает в аренду личное имущество и получает обусловленную договором аренды арендную плату, которая подлежит обложению налогом на доходы в соответствии со ст.228 НК РФ (в данной статье Налогового кодекса РФ сдача в аренду физическими лицами любого имущества отнесена к отдельным видам доходов физических лиц). Сдача в аренду имущества физическими лицами не предусматривает в обязательном порядке получение свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. В то же время, физическое лицо вправе по своему желанию заниматься сдачей в аренду личного имущества в качестве индивидуального предпринимателя на основе свидетельства о государственной регистрации по виду деятельности «сдача в аренду движимого и недвижимого имущества». По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности». http://www.consultant.ru/docum... Поэтому не вижу причин для изменения ВРИ участка, здесь нет на то юридический оснований, единственным моментом замечу постоянно проживает собственник использовать для сдачи 10 комнат в долгострочный наем физ. лицам ? руслан Если планируете сдачу более чем на 11 месяцев, то договор будет подлежать регистрации в ЕГРН, при этом комната в доме должна в обязательном порядке быть поставлена на учет кадастровый учет… Подвожу итог: если Вы планируете лично проживать в доме и при этом сдавать в найм комнаты в нем, то здесь не будет «нецелевого использования земельного участка» и оснований для привлечения к административной ответственности, при этом не имеет значение, что дом зарегистрирован по «упрощенке» главным является то - что право собственности и сам объект ИЖС зарегистрирован в ЕГРН( http://www.consultant.ru/docum... ), т.е. с этого момента у Вас возникло право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. http://www.consultant.ru/docum... С уважением, Алина Пучко.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Руслан. Тут проблема в чем — в рассогласованности земельного (достаточно архаичного, с нормами доставшимися еще от Союза) и жилищного законодательства. По жилищному законодательству эксплуатация жилого дома в качестве наемного допускается. ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 — 4 настоящей статьи. При этом в разделе III.2 подробно описаны нормы касающиеся наемных домов, грубо говоря государственных. О частных говорится только что можно любое здание решением его собственника или земельного участка использоваться в качестве наемного дома. При этом жилищным кодекс не дает ответа как будет учитываться данное решение. Однако в соответствии с п. 17 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об отнесении жилых помещений к наемным домам отражаются в ЕГРН. Учитывая положения ч. 7 ст. 41 218-ФЗ (запрещающей раздел индивидуального жилого дома на квартиры), приведенные нормы ЖК РФ, отсутствие вразумительно практики по данному вопросу, учитывая имеющееся у Вас ВРИ земельного участка, представляется, что, дабы избежать как минимум ответственности от Росреестра по ст. 8.8 КоАП РФ, алгоритм Ваших действий должен быть следующий: 1. Принимаете решение об использовании здания индивидуального жилого дома в качестве наемного дома. (просто текстовый документ, где Вы декларируете использование здания в качестве наемного дома). 2. Обращаетесь с данным решением к кадастровому инженеру для подготовки технического плана для постановки на кадастровый учет и регистрации права на жилые помещения в наемном доме. (При этом, представляется, по аналогии технический план должен готовится как на МКД). 3. Подаете заявление в Росреестр об одновременном кадастровом учете и регистрации права на жилые помещений в наемном доме с приложением технического плана и решения. 4. После этого можете сдавать жилые помещения только по договорам найма (ч. 2 ст. 91.16 ЗК РФ). Представляется, что это будет вполне законно. Еще раз — из-за рассогласованности норм земельного и жилищного права, предложить иной порядок осуществления планируемой деятельности весьма проблематично.

Бесплатная консультация юриста

Участок ЛПХ + ВВРИ 2.7 Обслуживание жилой застройки. Можно ли в жилом доме сдавать комнаты в наем?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?