Кто является собственником продаваемого имущества, если продавец умер после оформления ДКП?

Здравствуйте! В договоре указан момент перехода права собственности, скорее всего, сделка совершена, документы сданы в регистрирующий орган, право собственности фактически перешло на покупателя, значит, собственником фактически стал покупатель

Здравствуйте, Анна.

Ключевым моментом будет являться — произведена ли государственная регистрация перехода права собственности на покупателя до смерти продавца. Получить выписку из ЕГРН можно хоть через 10 лет и после смерти продавца и даже его наследников, закон этого не запрещает, а вот момент перехода права относительно момента смерти будет играть решающее значение.

В соответствии со ст.223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом, если гос.регистрация к моменту смерти не произведена, то позиция росреестра может оказаться и не в пользу Покупателя. Сделка не подлежит регистрации, поскольку ст.17 ГК РФ со смертью гражданина прекращается его правоспособность, то есть осуществление своих гражданских  прав и обязанностей.

Если переход не зарегистрирован, то договор не  является заключенным в соответствии с  п. 3 ст. 433 ГК РФ и недействительным п. 1 ст. 165 ГК РФ. Отсюда следует, что он не может порождать правовых последствий, и покупатель не вправе требовать регистрации отчуждения, но может требовать от наследников возврата денежных средств.

Есть и другая позиция, наиболее благаприятная для покупателя. В соответствии с п.3 ст.131 ГК РФ

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней,обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

При жизни Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, к моменту смерти сделка фактически была выполнена: деньги Покупатель заплатил, все документы поданы на регистрацию. Договор купли–продажи квартиры был подписан добровольно, в интересах обеих сторон, и каких–либо свидетельств о нарушении изъявленной воли Продавца нет. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено каких–либо ограничений по распоряжению квартирой, принадлежащей собственнику, которое тот произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.

Ввиду того, что однозначной судебной практики по таким вопросам нет, решения принимаются разные.