Как применить имущественный налоговый вычет при продажи-покупки недвижимости в 2018

Здравствуйте, Светлана.

Таким образом объект недвижимости куплен в 2013 году, построен в 2016, а на правах собственности принадлежал мне с 2017 г., т.е. менее 5-ти лет и доход с его продажи все-таки подлежит налогообложению и могу ли я использовать налоговый вычет?

Svetlana

 срок владения отчитывается с момента регистрации права собственности, что определено в ст.219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом минимальный срок владения у Вас начал течь с 2017 года, а значит доходы с продажи данной квартиры подлежат налогооблажению. Этот доход Вы вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов связанных с приобретением в соотсветствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, то есть на 1527470 руб.

Следовательно, налоговая база в целях исчисления налога равна

3160000 руб-1527470 руб=1632530 рублей.

3). В 2018 году я также покупаю по ДКП и оформляю в собственность в поселке жилой дом с землей за 2390000 руб.

Svetlana

В связи с этим у Вас возникает право на вычет, предусмотренный пп.3 п.1 ст.220 НК РФ в размере 2 млн.рублей.

Поскольку продажа и приобретение произведены в одном году, то в соответствии с п.3 ст.210 НК РФ Вы вправе уменьшить налоговую базу  по доходу от продажи до 0. При этом остаток налогового вычета =367470 рублей, который вправе вернуть, если уплачивали НДФЛ в 2018 году, например при получении заработной платы. Либо Вы можете его не использовать, оставить на будущее.

В 2019 году в этом поселке мы планировали поменять мой новый дом на аналогичный по разным обстоятельствам.Это будет взаимная покупка-продажа земли и дома. Или можно решить вопрос без покупки-продажи, что-то вроде обмена?

Svetlana

Если Вы с владельцем нового дома по сути продаете друг другу и свои дома, то это и есть мена.

В соответствии со ст.567 ГК РФ

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно к отчуждению обмениваемого дома Вы вправе применить налоговый вычет по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.
 

Если дома с землей будут проданы и куплены другу другу за 2390000 руб (в т.ч. дом — 2253270 руб, земля 136730 руб). Их кадастровая стоимость: 4227891.32 руб.

Svetlana

В соответствии п.5 ст.217.1 НК РФ в целях определения дохода будет приниматься стоимость равная кадастровой, умноженная на коэффицент 0,7,

а значит налоговая база будет не ниже 4277891,32*0,7 =2959523,92, котору Вы можете уменьшить на расходы по приобретению 2390 000, то есть

2959523,92-2390000=569523,92

Это результат Вы вправе уменшить на остаток вычета 367470 рублей в соответствии с абз.2 пп.1 п.3 ст.220 НК РФ

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Таким образом, налоговая база за 2019 году равна 

569523,92- 367470=202053,92

Налог 202053,92*0,13=26267,01