Сдача в аренду нежилых помещений, налоги

Есть опасения, что налоговая может признать незаконным такую схему ввиду владения несколькими долями в разных объектах каждого участника, признать нашу деятельность предпринимательской, делее начислить НДС и т д. с последующим требованием перейти каждого участника на ИП. Хотелось бы получить пояснения по этому моменту.

Алексей

Алексей, добрый день! Да, все верно. Хотя плательщиками НДС согласно ст. 143 НК РФ являются ИП и юрлица не регистрация в качестве ИП не является гаранитией того, что налоговая не начислит по данным операциям НДС, суд подтвердит правоту налоговой поскольку аналогичный вопрос (со сдачей в аренду недвижимости без ригистрации в качестве ИП рассматривался Верховный судом и решение было не в пользу налогоплательщика

В связи с первым вопросом рассматриваю вариант ИП на патентной схеме. Преимущества: 1) патент дешевле чем НДФЛ или УСН, исходя из таблицы ставок для наших объектов 2) можно больше указать белую часть в договоре, что выгодно арендатору 3) не надо вести налоговую отчетность. 4) в некоторых случаях отсутствие имущественного налога на сдаваемую недвижимость

Алексей

ПНС предполагает возможность ее применения только вотношении определенных видов деятельности указанных в ст. 346.43 НК РФ либо законов субъектов РФ, в том числе  это

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;

т.е. сдаваемой помещение должно принадлежать арендодателю применяющему ПСН на праве собственности, у Вас как понимаю собственность долевая поэтому как вариант по соглашению определить что именно сдается в аренду с учетом долей в праве, т.е. все помещение один ИП на ПСн сдавать в аренду не может поскольку ему принадлежит только его часть, см. напр.Письмо Минфина России от 20.04.2018 N 03-11-12/26733, как вариант выбрать УСН (те же 6% с дохода, хотя доход будет фактический а не потенциальный как при ПСН

Я склоняюсь к переходу каждого совладельца помещения на ИП с патентом. Но есть вопрос: т.к. ставка патента зависит еще от площади помещения, непонятно какой ставка будет  для каждого совладельца помещения: исходя из его доли( т.е. площади) или размера всего помещения? Прошу дать комментарии для принятия верного решения.

Алексей

от площади помещения зависит, площадь определяется договором аренды +соглашение между долевыми собственниками

Таким образом, количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).

1. Есть опасения, что налоговая может признать незаконным такую схему ввиду владения несколькими долями в разных объектах каждого участника, признать нашу деятельность предпринимательской, д

Алексей

Здравствуйте. Да, это так. Если у Вас во владении несколько нежилых объектов и они получены не по наследству (например), то высока вероятность признания Вашей деятельности предпринимательской в соответствии с правилами, установленными ст. 2 ГК РФ. А в настоящий момент НДФЛ арендаторы за Вас платят как налоговые агенты?

Логично предположить, что в этом случае необходимо регистрироваться как ИП, заключать между всеми соглашение о порядке пользования долевой собственностью и в соответствии с этим соглашением производить сдачу в аренду.

Что касается долевой собственности, то тут в принципе Минфин  пределенно указывает на возможность применения ПСН. Например в Письме Минфина России от 23.03.2018 N 03-11-12/18630: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ не препятствует налогоплательщику применять ПСНО в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве совместной собственности.

Тут говорится о совместной собственности, но по сути это одно и то же, однако надо понимать, какие именно помещения на кого из сособственников приходятся.

Но на мой взгляд все же в целях более упрощенного порядка взаимодействия с налоговой избрать УСН.

Здравствуйте, Алексей.

1. Есть опасения, что налоговая может признать незаконным такую схему ввиду владения несколькими долями в разных объектах каждого участника, признать нашу деятельность предпринимательской, делее начислить НДС и т д. с последующим требованием перейти каждого участника на ИП. Хотелось бы получить пояснения по этому моменту.

Алексей

Да, такой риск есть. В письме Минфина была высказана подобная позиция и налоговые органы принимают ее во внимание.

Физические лица, которые сдают в аренду недвижимое имущество систематически, должны быть зарегистрированы в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

(Письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443)

При этом, Верховный Суд РФ в определении от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 поддержал позицию налоговиков, которые доначислили физлицу — аренододателю НДС, пени и штрафы.

2. В связи с первым вопросом рассматриваю вариант ИП на патентной схеме. Преимущества: 1) патент дешевле чем НДФЛ или УСН, исходя из таблицы ставок для наших объектов 2) можно больше указать белую часть в договоре, что выгодно арендатору 3) не надо вести налоговую отчетность. 4) в некоторых случаях отсутствие имущественного налога на сдаваемую недвижимость

Алексей

Вы можете сдавать в аренду помещения в долевой собственности при условии, что размер площади, сдаваемых помещений от Вашего имени не будет превышать Вашу долю.

Письмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569

В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.