Оформление приобретения жилья через ипотеку

Добрый день,решили купить дом через ипотеку в Сбербанке,дом двухквартирный на две семьи с земельным участком,гараж,сарай,все документы были предоставлены в банк,есть свидетельство и на квартиру и на землю,но от банка пришло вот такое письмо "Невозможно установить привязку земельного участка к указанному жилому дому – в ЕГРН отсутствует кадастровый номер. Риск утраты залога. В связи с чем необходимо получить справку из администрации о привязке его к определенному земельному участку и внести изменения в ЕГРН, Из представленных документов - следует, что в жилом доме-находится 2 квартиры.

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Одновременно с этим, Письмом Минэкономразвития от 21 января 2015 г. N 10-0044-КЛ, был сделан вывод, что такой объект нед вижимости как квартиры может находиться лишь в многоквартирном доме и наличие квартиры в жилом доме является технической ошибкой, подлежащей устранению.

Поэтому реализация квартиры с земельным участком, либо долей в нем, может вызвать подозрения, что реализуется квартира, находящаяся в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с назначением индивидуальное жилищное строительство, либо личное подсобное хозяйство.

Таким образом, кредитуемый объект недвижимости будет расположен на земельном участке, назначение которого не соответствует его фактическому использованию.

Согласно п.5 Разъяснений ПДЦА от 10.10.2016г., квартира не может быть расположена в индивидуальном жилом доме и кредитование объектов недвижимости, находящихся в многоквартирных жилых домах, расположенных на участках с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», либо «личное подсобное хозяйство» - невозможно.

Юридическое управление обращает Ваше внимание, что данная ситуация описана в Памятке П-76-2. Согласно подп. «Б» п. № 2.4.1 Памятки правовых рисков П-76-2: «Из представленных документов следует, что ОН, поименованный как часть жилого дома / помещение, соответствующее номеру на поэтажном плане, фактически является квартирой в многоквартирном доме, при этом многоквартирный дом находится на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства».

Риск: «Риск признания ОН самовольной постройкой».

Способы минимизации риска: «Минимизировать данный риск не представляется возможным. Необходимо изменение целевого назначения земли и/или вида разрешенного использования».

Таким образом, Юридическое управление полагает, что в случае если была допущена техническая ошибка (наличие квартиры в жилом доме), необходимо ее устранить, изменив назначение жилого помещения с «квартиры» на «часть жилого дома/часть домовладения». Если ошибки не было, то необходимо: изменить целевое назначение земли и/или вида разрешенного использования,что нам делать может вы поможете!спасибо