Как защитить недвижимость

Добрый день, Юрий! В случае оформления права собственности на сестру покупателя либо ее дочь, последним переходят все права пользования, владения и распоряжения данным объектом, предусмотренные гражданским законодательством.

Здравствуйте, в данном случае собственник жилья имеет полное право распоряжения имуществом и в принципе никто не сможет воспрепятствовать продажи или иным действиям его с жильем. Если только не оформлять продажи квартиру в ипотеку сестре, т.е. жилье будет в залоге.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
 

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если оформить квартиру с долями на сестру и ее несовершеннолетнюю дочь, то продать долю ребенка она сможет лишь с согласия опеки при условии представления ребенку доли в аналогичном жилье. Оформлять на отца супруги возможно, но здесь есть риск о-первых в связи с обязательной долей в наследстве даже при наличии завещания, кроме того всегда можно наследство изменить.

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
 

КонсультантПлюс: примечание.
Правила о наследовании нетрудоспособными лицами, установленные п. 1 ст. 1149, применяются также к женщинам, достигшим 55 лет, и мужчинам, достигшим 60 лет (ФЗ от 26.11.2001 N 147-ФЗ).

1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Уважаемый Юрий! Доброго! Или сразу тогда уж оформлять на отца сестры или брат предоставляет сестре заем под залог квартиры. Или «двойной заем».

Здесь только грамотно оформить соответствующие документы.

Юрий, добрый день, естественно никаких механизмов защиты сестры от влияния третьих лиц в настоящий момент не предусмотрена, в случае поступления квартиры к ней собственность она будет иметь полные права на эту квартиру предусмотренные ст. 209 ГК РФ: 

 Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом с Вашей стороны остается только оформление квартиры на третье лицо. 

Как защитить недвижимость от дальнейшего распоряжения им сестры, дочери сестры по достижении совершеннолетия

Юрий

Юрий, добрый день! В случае приобретения квартиры на сестру фактически будет иметь место дарение а это препятствует включению в договор дарения каких либо встречных обязательств. При этом согласно ст. 578 ГК РФ

 Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

однако данная норма не предполагает отмену дарения в случае передачи прав на вещь третьим лицам поскольку после регистрации перехода права собственности сестра будет вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. А вот при оформлении квартиры на ее несовершеннолетнюю дочь произвести отчуждение квартиры в пользу третьих лиц можно будет только с предварительного согласия органа опеки. Это исключает, например дарение квартиры поскольку это прямо запрещено ГК РФ. Т.е. если брат не собирается претендовать на квартиру лучший вариант оформить на несовершеннолетнюю дочь сестры

Добрый день,

Возможен такой вариант. Вы заключаете с сестрой договор займа на сумму стоимости квартиры, займ обеспечиваете залогом данной квартиры. Т.е. квартиру будет приобретать непосредственно сестра на деньги брата.

Таким образом, сестра будет собственником, но без вашего согласия никаким образом распорядиться квартирой не сможет. Зная о залоге, третьи лица также не смогут каким-либо образом повлиять на продажу квартиры.

Если важен факт отстуствия долгов для сестры перед вами, то можно написать расписку о том, что сумма долга перед Вами погашена, а саму расписку передать человеку которому доверяет ваша сестра и Вы.

Через определенное, вами оговоренное время (либо ранее, с вашего согласия) расписка передается сестре, залог снимается, квартирой можно будет спокойно распоряжаться.

Здравствуйте, Юрий!

есть возможность оформить эту квартиру на 3 лицо (отец супруги брата

Юрий

Такой вариант в вашей ситуации предпочтительней. Но в случае дарения квартиры этому родственнику, он будет обязан заплатить налог 13% от кадастровой стоимости квартиры, так как вы не являетесь близкими родственниками в контексте налогового законодательства. 

Если вы будете продавать ему эту квартиру до истечения 5 лет после покупки, то налог (13%) обязаны заплатить вы, но есть варианты, в частности, налог можно исчислить из разницы между ценой квартиры при покупке и ценой при ее продаже.

Здравствуйте, Юрий!

Согласно ст.209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если  вы оформите недвижимость на сестру, она приобретает полное право на данную недвижимость, в том числе распоряжение ею. Если на ребенка оформляете, то ребенок после достижения 18 лет сможет распорядиться недвижимостью. До наступления 18 летнего возраста распоряжаются недвижимостью родители в порядке ст.37 ГК РФ с условиями о необходимости дачи разрешения от органов опеки с предварительным выделением аналогичного метража в другой квартире. Это довольно сложно.

Если вы хотела, чтобы сестра имела право пользования этой недвижимостью, проще оформить на третье лицо и прописать сестру. Но наследовать эту недвижимость будут наследники третьего лица, если не будет завещания. Можно сделать завещание на сестру от этого человека, но важно, чтобы его наследники не могли претендовать на наследство с учетом правила ст.1149 ГК РФ.

То есть, ситуация не из простых. Думаю, целесообразнее было бы на дочь оформить квартиру. Но нет гарантии, что ее она не продаст и не подарит по достижении совершеннолетия. 

Желаю удачи!

Здравствуйте, Юрий!

У меня такое предложение… схему вообщем-то уже Вам предложили с залогом… я просто хочу расписать возможный вариант покупки и действий брата (контроль за недвижимостью)…

Квартиру покупаете с рассрочкой платежа… (можно договориться с продавцом прописать порядок расчета), в силу закона регистрируется ипотека (залог недвижимости)

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.http://www.consultant.ru/docum...

В день полного расчета с продавцом оформляется нотариальная доверенность от имени продавца на брата на право снятия ограничения (залога) в ЕГРН, с этого момента у брата будет возможность «контролировать» недвижимость, в том числе снять ее по истечению времени.

 Ну или действительно заключать договор займа с сестрой и регистрировать ипотеку на себя (брата), по истечение времени залог снимается по совместному заявлению залогодателя (сестры) и залогодержателя (брата)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.http://www.consultant.ru/docum...

Варианты с оформление недвижимости на 3-е лицо я бы лично не рассматривала, здесь нет гарантии, что в любое время человек не передумает и не отзовет завещание, тем более он это сможет сделать тайно, никто и знать не будет… а такое на практике случается часто. На несовершеннолетнюю тоже не вариант, если возникнет необходимость распорядиться недвижимостью до достижения совершеннолетия — всегда будет зависимость от опеки, по достижению совершеннолетия дочь может и не спрашивать как распорядится своей квартирой, опять же попадет под чье-то влияние и возвращаемся к исходной ситуации… лучше все держать под личным контролем, т.е. через ипотеку (договор займа).

С уважением, Алина Пучко.