Места общего пользования в нежилом помещении

Здравствуйте!

Вы правы, порядок пользования нежилыми помещения не установлен, это и объясняется спецификой данного объекта недвижимости. В данном случае, поскольку в здании, исходя из Вашего вопроса, только нежилые помещения, то понятие "место общего пользования согласно ЖК РФ" в данном случае не применимо. Речь может идти или об общем имуществе собственников, т.е. долевом либо о собственности на конкретную площадь, соответственно только о договорных отношениях собственников помещений. В соответствии с заключенными тдоговорами об оказании ком. услуг на соответствующего собственника помещения - получателя услуг возложена обязанность такие услуги оплатить. Если Ваши соседи используют данные услуги коммунального комплекса, подключившись к соответствующим коммуникациям, то Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения за счет Вас в результате отказа от оплаты понесенных расходов на содержание данного имущества. Также можете установить свои приборы учета и, заключив дополнительные соглашения к ранее заключенным договорам, оплачивать только потребленные объемы воды, электроэнергии, др. Если таким образом не удастся урегулировать ситуацию, и не получается на договорной основе с соведями решить данный вопрос, то только через суд можно данный вопрос пытаться разрешить.

Здравствуйте.

В отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. Я полагаю, что в данном случае подлежит применения аналоги закона, т.е. гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения

В силу ст. 6 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», который определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В постановлении Пленума ВАС РФ, разъяснено, что:

во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

Споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

ЗДравствуйте Ольга!

Если речь идет о нежилом здании пристроенному к жилому зданию, расположенному в г. Твери, Вам следует руководствоваться ПОСТАНОВЛЕНИЕм администрации Тверской области от 15.03.2006 N 41-па "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ВСТРОЕННЫМИ В ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРИСТРОЕННЫМИ К ЖИЛЫМ ДОМАМ" ( далее ПРавила),

Согласно п .п.1.3,1.13., 2.1, 2.2, 8.31-8.34, 6.38, 9.1,10.26 Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

- содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- использовать нежилые помещения по назначению;

- нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

- выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

- использовать земельный участок без ущерба для других лиц.

Пользование нежилыми помещениями, встроенными в жилые дома и пристроенными к жилым домам, включает в себя:

- организацию по содержанию;

- комплекс работ по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии;

- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками коммунальных и иных услуг;

- осмотры;

- надлежащее обслуживание;

- подготовку к сезонной эксплуатации;

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт;

- уборку нежилых помещений;

- уборку мест придомовой территории;

- уход за зелеными насаждениями.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают надлежащее обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включающее комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и технических устройств.

Система обслуживания нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, обеспечивает нормальное функционирование элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и инженерных устройств в течение установленного их срока службы с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя работы по контролю за их состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль за неисправным состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя комплекс строительных и организационно-строительных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем нежилых помещений для поддержания эксплуатационных показателей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают проведение ежегодных сезонных осмотров нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны обеспечить уборку закрепленной территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости - посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы, механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скорости машин до 4 км/час.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

- обеспечить сохранность насаждений;

- в летнее время и в сухую погоду поливать газоны и цветники, деревья и кустарники;

- новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечить:

- нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподпольев;

- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

- предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподпольев;

- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечивать содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

То есть, собственники нежилых помещений, расположенных в здании примыкающему к жилому дому обязаны соблюдать вышеуказанные и иные установленные данным Постановлением требования.

Если к Вам не относится вышеуказанный нормативный акт, то действует следующая норма.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла данной нормы, Вы имеете право требовать компенсации Ваших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждым собственником нежилого помещения.

То есть, если Вам не удается достигнуть согласия по данному вопросу, то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Для этого Вам следует подавать исковое заявление об определении мест общего пользования и порядке пользования ими.

Однако в Вашем случае, при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса во вне судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара