Уменьшение торговой площади

Здравствуйте, Сергей!

Если договор долгосрочный, то он подлежит обязательной регистрации в ЕГРН, при этом

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.http://www.consultant.ru/docum...

С весны 2018 года правовая позиция Росреестра в части требования техплана при поступлении на государственную регистрацию договора аренды части здания, помещения и т.д. была скорректирована ВС РФ, а именно ВС РФ сделан вывод, что отсутствие в государственном кадастре сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не препятствует госрегистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты.

Приведу выдержку и судебного акта:

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7GRYcLh8DAAACNigHPjEZLjA9MRs%2BAAsfRS8vDTIoRCMXMCBkKh56ACc9P19KAAAHdxx3LUYCB1xK">www.garant.ru/products/...

Таким образом, в настоящий момент предоставление техничесго плана не требуется. Достаточно приложить выкопировку из техпаспорта (техплана) всего здания с указанием передаваемой в аренду части (обычно указывается выделением границ и штриховкой выделенной площади), т.е. так, как Вы указали…

Можно ли в договоре указать что арендую 15м из которых торговый зал будет 11м (все что закрашено красным — проход до витрин, место перед витринами и все что за витринами)?

В данном случае предмет договора будет согласован и однозначно определен.

С уважением, Алина Пучко.

Здравствуйте, Сергей!

В соответствии со ст.346.27 НК РФ:

площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов;

При этом в соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2017 N 03-11-11/50279:

В целях применения главы 26.3 Кодекса к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей) и другие документы).

В определении площади торгового зала указан исчерпывающий перечень того, для чего эта площадь используется. В этом перечне не указано такого вида использования, как например размещение рекламных плакатов и постеров. Главное — не выкладывать туда товары и оборудование.