Как сразу оформить ипотечную квартиру в собственность только одного из супругов

Уважаемая Ксения! Доброго! 

Все действия по заложенной квартире Вы можете осуществлять только и исключительно согласия Банка (Залогодержателя) — см. ст.ст.7,37 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Соответственно заключить такое брачный договор с такими условиями, что 

несмотря на покупку квартиры в браке и частично на общие средства (другую часть первого взноса дают мои родители, но это документально уже не подтвердить), квартира после погашения ипотеки переходила в собственность только на меня (идеальный вариант) или меня и ребенка (т. е., чтобы муж на эту квартиру права не имел)? И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?

до выкупа квартиры, на мой взгляд, вызовет вопросы у нотариуса. Другой разговор, что если платежи супруг будет вносить от Вашего имени, вот здесь тогда вполне можно ставить  данное условие.

Здравствуйте Ксения,

Можно ли составить брачный договор с условием, что, несмотря на покупку квартиры в браке и частично на общие средства (другую часть первого взноса дают мои родители, но это документально уже не подтвердить), квартира после погашения ипотеки переходила в собственность только на меня (идеальный вариант) или меня и ребенка

Ксения

согласно ст. 40 Семейного кодекса:

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Поэтому да, Вы сейчас можете заключить соглашение, что указанная квартира в случае расторжения достается Вам. По второй части вопроса: касательно того, что часть денег давали родители, считаю, что в случае брачного договора он будет иметь бОльший вес и определяющее значение перед договорами дарения денег на покупку квартиры.

С уважением, Виктория.

Здравствуйте Ксения

В соответствии со статьей 40 СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачном договоре может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Вот разъяснения нотариальной палаты:

https://notariat.ru/sovet/page...

Таким образом, в брачном договоре Вы можете обговорить любые условия касаемо вашего совместного имущества, однако, например алиментные обязательства там прописать нельзя. Алиментные обязательства могут быть определены либо судом либо отдельным нотариальным соглашением о алиментах.

В брачном договоре Вы можете прописать что после развода супруг не может претендовать на данную квартиру. Однако, право собственности на данную квартиру Вы сможете перерегистрировать на себя только после полной оплаты ипотеки. 

Сама по себе обязанность выплаты ипотечного кредита возложена на супруга договором ипотечного кредитования. Поэтому в этой части в брачном договоре будет конкретная описка. 

С уважением Кононова  ЯА 

Как оформить это обещание сейчас, чтобы оно имело силу после окончании выплат за ипотеку (будем брать на долгий срок)?

Ксения

Данное обещание лучше оформить через договор обещания дарения

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574)и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Брачный договор при наличии ипотеки на квартиру, нотариус оформлять вам не будет и пошлет вас в суд, а в суде можно будет сделать как вы хотите, только при желании мужа.

И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?

Ксения

Соглашение об уплате алиментов — это отдельный документ. Если квартира будет у вас в долях, то вы можете оформить соглашение об уплате алиментов в котором прописать, что доля супруга идет в уплату алиментов

Здравствуйте, Ксения.

Имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения определяются  брачным договором. 

При этом рассчитывать на то, что он полностью исключит права супруга хотя бы на часть квартиры, невозможно.

Брачный договор может быть оспорен на основании ч.2 ст.44 Семейного кодекса РФ

2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частичнопо требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42настоящего Кодекса, ничтожны.

При этом крайне неблагоприятное положение по смыслу данной нормы — это такие положения, в результате применения которых один из супругов полностью лишается того, на что был бы вправе рассчитывать при обычном режиме общей собственности супругов, и срок исковой давности по требованиям о признании брачного договора недействительным будет течь с момента раздела общего имущества, в основу которого будет положен указанный брачный договор.

По данному поводу наглядный пример из судебной практики  Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 января 2015 г. N 5-КГ14-144 ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70772980/#ixzz5e07rUd3p

И если он будет платить весь срок свою часть ипотеки (например, как бы алименты), или даже полностью все платежи, не будет ли это являться основанием потом оспорить брачный договор?

Ксения

Вполне себе хорошее основание для признания брачного договора недействительным при таких условиях, поскольку кредит выплачивается за счет общих доходов (зарплата, доходы от предпринимательской деятельности), а значит супруг как минимум имел бы право на долю пропорционально половине уплаченного за минусом денежных средств, которые Вам подарены родителями. При этом движение денежных средств от родителей к Вам должно четко прослеживаться, чтобы Вы смогли доказать использование именно подаренных денег.  

Здравствуйте,
Поскольку вы еще не купили квартиру, вы можете ее оформить либо на одного супруга, либо на обоих.
По пунктам 1 и 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Разницу между ними в том, что общая совместная собственность в случае спора подлежит разделу, т.е. определению размера долей каждого собственника. В долевой собственности доли уже определены, делить нечего.
Чтобы избежать рисков оспаривания брачного договора, изменения долей при разделе, можно оформи квартиру в долевую собственность двух супругов с заключением между ними не брачного договора, а договора обещания дарения. После выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры один из супругов обязан подарить свою долю второму. Тем самым второй супруг станет единственным собственником квартиры безотносительно развода. Договор обещания дарения может предусматривать дарение ребенку.
По п..1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Таким образом, у вас 2 варианта – брачный договор или договор обещания дарения.

С уважением, Андрей Козырев