Раздел имущества по брачном договору

Здравствуйте, Елена!

Только я не очень пойму во всей этой истории, сможем ли мы продать дом, если возьмем деньги в ипотеку под залог этого дома

Нет, не сможете. Ипотека — это ЗАЛОГ, обеспечение обязательства. Зачем банку «избавляться» от обеспесения?

Потом, я не понимаю, почему Вы называете это «ипотекой» (именно в бытовом понятии)? Это будет по сути, обычный кредит, просто обеспечением будет дом. И если Вы его не вернете банку, то он этот дом потом себе и заберёт. Вне зависимости от того, есть брачный договор или нет.

Формально, можно продать обремененное имущество с согласия банка, но если банк нормальный, то он этого сделать не позволит.

Здравствуйте Елена, на мой взгляд Ваш супруг темнит, и вот почему.

Ипотека-это залог имущества, ссуда по этому имуществу.  При одобрении ипотеки заемщику банк проверяет стоимость имущества (будет проведена оценка) и проверяет чистоту сделки, проверяет продавца. Так как дом в настоящий момент оформлен на Вас, то банк скорее всего откажет в ипотеке на эту недвижимость так как Вы являетесь родственниками. Банки предполагают, что подобные сделки могут являться результатом сговора с целью занижения рыночной стоимости жилья (несмотря на то, что банк делает свою оценочную экспертизу-за которую Вы кстати будете платить -около 6 000 р).  При попытке взять кредит придется доказать банку, что планируемая сделка не ставит своей целью получение материальной выгоды для семьи. Негласно Банки не выдают ипотечные ссуды родственникам. Кроме того, если сумма на дом не маленькая, то банку требуется два созаемщика-супруги. В связи с чем, полагаю, что получить ипотечную сумму вашему супругу практически невозможно. Право на этот дом Вы получили находясь а браке? По какому договору? Дарения или купли-продажи, иное? Уточните пожалуйста вопрос.

сможем ли мы продать дом, если возьмем деньги в ипотеку под залог этого дома.

Елена Иванова

Нет, продать дом вы не сможете, потому что без разрешения банка вы им распорядиться не сможете.

Ст. 346 ГК РФ

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога,вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

И смогу ли я потом получить половину с продажи этого дома, когда мы разведемся?

Елена Иванова

Если дом будет в залоге и будет разрешение банка на продажу, то получить свою половину вы сможете, если в договоре купли-продажи сразу пропишите, что ваша половина денег должна быть перечислена Покупателем на вас расчетный счет.

Если банк не даст разрешение на продажу, а вернее всего банк согласия на продажу предмета залога не даст, то никаких денег вы не получите.

Добрый день Елена.

Из Вашего описания я понял, что у супруга есть долги. Если эти долги о которых Вы не знаете и полученные им деньги не были потрачены на нужды семьи, то при разделе имущества эти долги делиться скорее всего не будут, а будут признаны личным долгом Вашего супруга. Если супруг захочет сейчас взять кредит и в обеспечении его возврата заключить договора ипотеки в отношении Вашего дома, то скорее всего банк однозначно потребует, чтобы Вы были созаемщиком или поручителем, как супруга, иначе кредит не дадут. Таким образом, личный долг мужа превратиться и  в Ваш тоже, так как ответственность у созаемщиков по кредитному договору обычно прописана как солидарная.

Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части.

Так что, Я бы Вам не рекомендовал соглашаться на требования супруга.

Что касается последующей продажи дома, если Вы его все же решите отдать в ипотеку, то схема продажи заложенной недвижимости существует. Просто она сопряжена с определенными рисками для Покупателя и  не все на нее соглашаются. Если хотите могу ее расписать подробнее, но будет очень много текста. Так что, проще сейчас Вас немного снизить цену и поискать покупателя на дом побыстрее, а не связываться с тем, на что склоняет Вас супруг.

Удачи

Здравствуйте, Елена!

Добавлю консультацию коллег…

Все верно, ипотека это залог недвижимости, в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, продать заложенное имущество всегда можно, но очень сложно, при этом ипотека переходит к новому собственнику

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.http://www.consultant.ru/docum...

и обязательно получить согласие банка на продажу, банки обычно дают такое согласие, если их интересы при этом не страдают, в целом достаточно повседневная, отработанная схема продажи недвижимости под обременением,  поскольку сейчас практически каждая первая кваритра, дом приобретается с залогом (ипотекой).

Смущает другое:

Но дело у нас идет к разводу и дом мы хотим продать и разделить деньги по-полам.

Раздел имущества муж хочет указать в брачном договоре, что половина с продажи дома моя и нашего ребенка.

Может в таком случае не тянуть с переоформлением и сейчас оформить раздел имущества и пусть он свою долю закладывает банку, а Ваша доля останется свободной от правопритязаний. 

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.http://www.consultant.ru/docum...

Либо так, либо вообще отказывайтесь от залога.

С уважением, Алина Пучко.