Переуступка ДДУ с ипотекой. Вариант документооборота

Question

Добрый день! Ситуация следующая. У меня ДДУ, квартира. Часть средств, X рублей, в ипотеке. Я планирую переуступить ДДУ. И в связи с этим ВОПРОС: Какая в данном случае будет наиболее оптимальной схема документооборота с условием, что и я и покупатель (кому переуступаю права) должны быть максимально юридически защищены. Сразу поясню, что у меня нет на руках денежных средств, чтобы досрочно погасить X рублей ипотеки, поэтому предполагается, что первым шагом в сделке д.б. досрочное погашение долга силами покупателя. А это, по понятным причинам, дополнительная "головная боль" покупателя, которую я хочу минимизировать или вовсе исключить, чтобы сделка состоялась. У меня т.с. на бытовом уровне возникли 2 идеи (см.ниже). Возможно есть иной, более правильный документооборот. Прошу вас озвучить наиболее предпочтительный в моем случае вариант. Мои варианты: 1. Передача покупателю расписки (при свидетелях / у нотариуса - любой вариант, комфортный для покупателя), в которой будет описано примерно следующее - "получил от покупателя X рублей, обязуюсь вернуть через Xмесяцев. В случае невозможности вернуть указанную сумму к указанному сроку обязуюсь подписать договор уступки прав по ДДУ, зарегистрировать переуступку в Росреестре" или что-то в этом роде... 2. Подписание некоего Предварительного договора переуступки прав требований (в простой письменной форме, у нотариуса - любой вариант, комфортный для покупателя) при условии, что такая форма договора в принципе существует и она юридически значимая.

Александр Перилов · Answer

Добрый день Михаил. Рискну Вам предложить одну схему, не указанную в Ваших вариантах. Между Цедентом и Цессионарием подписывается договор уступки права требования. В договоре прописывается, что право требования находится в ипотеке у банка и что Цедент до такого то числа обязуется погасить ипотеку и прекратить запись в ЕГРН. Также прописывается порядок расчетов, согласно которому в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту деньги в сумме равной непогашенному кредиту, а оставшуюся сумму передает, например, после регистрации. Деньги в размере суммы непогашенного кредита покупатель передает по расписке. Они вместе идут в банк Цедента и вносят деньги в погашение кредита. При этом Цеденту нужно заранее написать заявление о досрочном погашении, чтобы деньги списались со счета Цедента именно в день их внесения. Таким образом, получается, что согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека считается прекращенной и остается просто погасить регистрационную запись в ЕГРН. В этот же день стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации договора уступки права требований и одновременно Цессионарий подает заявление о приостановлении регистрации, условно на 2 месяца. Далее, в зависимости от порядка банка, Цедент снимает обременение с права требования. Как только запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена, Цессионарий подает в Росреестр заявление о возобновлении регистрации и ему регистрируют договор уступки. Идея с подачей заявления на регистрацию договора и одновременным приостановлением состоят в том, что Цессионарий уверен, что Цедент не поступит не добросовестно и не продаст после погашения записи об ипотеке право требований другому лицу, поскольку существует поданное заявление на регистрацию договора уступки. Некоторые, при определенном уровне доверия сразу на регистрацию не подают, а ждут прекращения ипотеки Цедентом, а только потом обращаются за регистрацией договора уступки. Если Цессионарий на такую схему идет, то ее тоже можно использовать. Основные риски тут именно у Цессионария. Я предлагаю данную схему, так как сам ее не раз использовал на практике. Однако сразу уточню, что я не возьмусь сказать за Ваше регионально отделение Росреестра. У нас все проходит без проблем. Схема через заключение договора займа в принципе тоже рабочая. Только получается, что возврат займа ничем не обеспечен и с точки зрения Цессионария я бы на нее не пошел. Схема с предварительным договором вообще не защищает Цессионария. Удачи

Андрей Борисович Степанов · Answer

Михаил, здравствуйте. Оба предложенных Вами варианта будут являться большим риском для нового собственника, т.к. передача денег не будет гарантировать приобретение права собственности на квартиру. Вероятнее всего, сделка на таких условиях будет для покупателя непривлекательной либо Вам придется изменять финансовые условия в ущерб своим интересам. На практике возможна уступка прав требования по ДДУ одновременно с изменением стороны кредитного договора. В данном случае возможность переуступки будет зависеть от банка, в частности от его опыта в проведении подобных сделок. Крупные банки давно практикуют такие схемы, поэтому если банк будет предполагать у Вас финансовые трудности, а кандидатура нового собственника его устроит — вероятнее всего, согласие Вы получите. Вы не уточнили, на каком этапе сейчас находится строительство. Уступка прав по ДДУ возможна только в период между государственной регистрацией ДДУ и подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»)