Узаконивание реконструкции объекта ИЖС в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения

Уважаемая Наталия! Доброго! Да, это еще та проблема, причем в масштабах всей страны.

Частично… насколько?

Там ЗУ не передвинуть (хотя бы через тоже перераспределение в порядке ст.11.7 ЗК РФ — см. http://www.consultant.ru/cons/...)? Чтобы уйти от ограничений/обременений?

Здравствуйте,  Наталия.

О реконструкции Вам пока не следует уведомлять Администрацию во избежание иска по статье 222 ГК РФ о приведении строения в первоначальное состояние.

Как вариант, обратиться в региональный орган охраны объектов культурного наследия с просьбой изменить границы защитной зоны с исключением Вашего участка из нее.

Либо требовать  утверждения границ территории объекта культурного наследия, так как 200 метров действует при неустановлении границ территории объекта культурного наследия, а при их установлении в пределах населенного пункта 100 метров.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ
(ред. от 21.02.2019)
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Статья 34.1. Защитные зоны объектов культурного наследия

1. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
2. Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 настоящего Федерального закона требования и ограничения.

3. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:

1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

4. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

5. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Наталия! 

1.Узаконить в данном случае ваш реконструированный объект недвижимости возможно  в судебном порядке, уведомительный порядок регистрации, установленный Градостроительным кодексом РФ в данном случае не применим, так как орган местного самоуправления на основании сведений о наличии зоны с особыми условиями вынесет решение об отказе. 

Согласно части 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ 

1. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщикподает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве).

Таким образом, установленный порядок уведомления в данном случае  предполагает именно планируемое строительство, от  администрации в дальнейшем будет получен отказ.

2. По своей сути в данном случае, ваше строительство является самовольной постройкой и в силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании по таким делам в обязательном порядке назначается судебная экспертиза, выводы эксперта должны содержать о соблюдении градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм при строительстве объекта. 

Факт того, если  охранная зона к примеру установлена позднее завершенного строительства может оказать положительное воздействие на принимаемое судом  решение. 
Таким образом, регистрации реконструкции дома в данном случае возможно в судебном порядке. 

3.  Возможно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении границ зоны с особыми условиями, в данном случае орган  охраны объектов культурного наследия, малоперспективный вариант, но если уполномоченный орган пойдет на это, то и проблем с согласованием в администрации, при соблюдении всех нормативов не должно возникнуть.